O processo de compra e venda de um imóvel costuma ser um processo um pouco demorado, as pessoas avaliam com calma as opções disponíveis no mercado, avaliam as suas expectativas com o imóvel novo, suas condições financeiras para a compra, as condições de pagamento de um imóvel, fazem várias visitas a diversos imóveis, para apenas depois de muita análise fecharem um acordo e realizarem a compra do imóvel.

É claro, além do imóvel próprio muitas vezes representar um sonho para os compradores, é um bem de alto valor, por isso é necessário muita cautela na horada compra e/ou venda.

Mas mesmo após todo esse processo de procura de um imóvel, que pode ser mais rápido na Benvenuto, ainda é preciso tomar precauções na reta final da negociação. E por isso, várias pessoas têm muitas dúvidas em relação, principalmente, ao contrato de compra e venda.

Mas não se preocupe, nós da Benvenuto preparamos esse post com tudo que você precisa saber sobre o contrato de compra e venda.

O contrato de compra e venda

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 O contrato de compra e venda nada mais é do que um documento que estabelece obrigações para os lados por ele envolvido. Para o vendedor ele gera a obrigação de transferir o imóvel, e para o comprador a obrigação em relação ao pagamento. O Código Civil brasileiro descreve um contrato de compra e venda da seguinte maneira: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

Apesar de ser um contrato dispensável, ou seja, não obrigatório, é comum de ser encontrado em operações de compra e venda de imóveis com o objetivo de propiciar maior segurança às partes no tocante ao preço ajustado e à forma de pagamento. De modo geral o consenso das partes, estipulado no momento do fechamento do negócio, deve ser formalizado por meio de um instrumento contratual adequado, por isso recomenda-se orientação de um advogado para confeccioná-lo.

A aquisição da propriedade se dá, juridicamente, no Brasil mediante o registro do título translativo do domínio no serviço registral imobiliário competente, estabelecendo, assim, uma presunção relativa quanto ao seu titular. Via de regra, o título em questão é a escritura, que prevê a transferência da propriedade por ato entre as partes.

De acordo com o Código Civil a escritura pode ser dispensada em alguns casos, como nos casos em que a compra e venda de imóveis tem como objeto um bem de valor menor que 30 salários mínimos ou então, quando for utilizado o financiamento imobiliário e o contrato particular firmado junto a instituição financeira cumprir esse papel. De qualquer forma, o mais usual é registrar a transferência por meio da escritura.

Contudo, é muito comum nas negociações imobiliárias que, inicialmente, a negociação se dê por meio de um compromisso de venda e compra, sendo que a lei confere atributos e proteções de direitos reais, quando é levado a registro perante o serviço registral imobiliário. Há também outras opções de contratos, sejam eles preliminares ou não, como é o caso do compromisso de cessão de direitos, quando o “vendedor” não é o titular da propriedade, mas somente titular de direitos de aquisição.

Contrato de compra e venda vs Escritura

Essa é uma dúvida que atinge a várias pessoas. Afinal, qual a diferença entre contrato de compra e venda e escritura? Preciso fazer os dois? Sendo assim, não podíamos deixar de esclarecer esse ponto.

No ato da compra de um imóvel, quando o valor não é pago à vista, de uma só vez, o pacto inicial que vincula o vendedor e o comprador é celebrado através de contrato denominado de Compromisso de Compra e Venda. O Compromisso de Compra e Venda é o contrato pelo qual o proprietário de um imóvel se compromete a vender ao comprador, pelo preço e condições previamente acertados. O documento pode ser efetuado por Instrumento Particular, onde deve haver a presença de duas testemunhas, ou por Instrumento Público feita em Cartório de Notas. O Compromisso de Compra e Venda não é definitivo, ou seja, não transfere a propriedade. Portanto, após a quitação do preço deverá ser lavrada a escritura definitiva de compra e venda que deverá ser registrada no cartório de Registro de Imóveis. É recomendado que sempre se registre o compromisso de compra e venda para assegurar o direito de aquisição do imóvel em todos os níveis.

A Escritura Definitiva de Compra e Venda, é o instrumento público, pelo qual alguém transmite definitivamente um bem Imóvel a outro, na maioria das vezes em cumprimento a um Contrato previamente assinado, normalmente o Compromisso de Compra e Venda. É expressamente necessário registrar a Escritura Definitiva de Compra e Venda, para que se opere definitivamente a transferência da propriedade do Imóvel. Sendo assim, é necessário o Registro do Título de Transmissão perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determina o Código Civil Brasileiro.

Portanto o contrato de compra e venda estabelece um compromisso entre o comprador e o vendedor do imóvel, mas não tem poder para caracterizar a transferência definitiva do imóvel de uma pessoa para outro. Devido ao gasto envolvido na elaboração da escritura (+- 0,3% para um imóvel de 800 mil em São Paulo), preço do registro (+- o preço da escritura), além do preço do imposto incidente sobre o imóvel (IBTI, de 2 a 5% do imóvel), muitas pessoas consideram a ideia de não registrar a escritura do imóvel e apenas realizar o contrato de compra e venda, ato normalmente denominado no mercado imobiliário como “contrato de gaveta”. Porém devido a tudo o que foi mencionado até aqui no post, recomendamos fortemente que o imóvel adquirido tenha sua escritura registrada em órgão competente, pois apesar de representar um custo a curto prazo, deixa seu imóvel regularizado e pode evitar prejuízos maiores e dores de cabeça no futuro.

O que deve conter em um contrato de compra e venda

Cada contrato de compra e venda tem suas particularidades, por isso não é recomendado o uso de modelos prontos de contrato, e sim que o contrato seja feito por um profissional capacitado a oferecer o contrato ideal de acordo com o tipo de situação.

Mas, de maneira geral, há alguns itens que devem estar presentes no contrato independente da situação. É sempre bom saber os itens básicos de um contrato de compra e venda, para que você não tenha problemas maiores durante sua negociação. Assim sendo, confira a seguir os principais pontos que devem estar presentes em um contrato de compra e venda.

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O contrato de compra e venda deve ter, sempre, a identificação completa das pessoas, jurídicas ou físicas, que dele participam. Sobre essas pessoas é necessário especificar documento, estado civil, profissão, endereço de residência (domicílio ou sede), e a representação quando for o caso. É importante se atentar para o fato de que o cônjuge do vendedor também deve participar do contrato, com exceção das pessoas que forem casadas em regime de separação total de bens. Por outro lado, o comprador poderá assinar o contrato sozinho, mas também é possível que haja exceções quando, por exemplo, houver financiamento imobiliário ou utilização de hipoteca como garantia.

O contrato deve também conter a descrição completa do imóvel, conforme a matricula. Vale lembrar também que, várias vezes, as vagas de garagem são um imóvel à parte e possuem matrículas próprias, que devem constar no contrato. Quando as vagas possuem matrícula separada, sugere-se apenas a menção do endereço com referência à matrícula, especificando o número desta e o respectivo serviço registral competente.

O preço acordado também deve constar no contrato, e deve ser expresso em moeda corrente nacional. Também deve ser expressa a forma de pagamento, as eventuais condições ajustadas e o vencimento de cada prestação em caso de parcelamento. É uma prática muito comum estabelecer uma relação entre as parcelas para pagamento do bem com o cumprimento das obrigações do vendedor, relacionando-as com a entrega da documentação, entrega das chaves, ou confecção da escritura, por exemplo. Essa medida visa diminuir os riscos inerentes da negociação, aumentando a segurança do negócio.

Caso haja financiamento, o contrato deve prever expressamente a consequência para a hipótese de este ser denegado por qualquer razão, mediante solução exequível pelas partes, que pode ser a dissolução do contrato com a devolução atualizada do sinal ou o pagamento do restante do preço de outra forma e com outros recursos.

É importante mencionar, no contrato, se o imóvel será vendido por inteiro, no estado em que se encontre, ou ainda se é importante ao negócio em questão a metragem e confrontações da mesma, como por exemplo em propriedades rurais.

Além de todas essas informações, é indispensável constar a declaração dos vendedores acerca da aquisição, ou seja, da origem da propriedade.  Bem como se pende sobre o imóvel algum ônus, como penhora, hipoteca, etc.

Possíveis cláusulas de rescisão e quebra de contrato devem estar expressamente definidas no contrato.

Se o imóvel for comprado na planta, é necessário ainda acrescentar alguns itens específicos para essa ocasião: prazo de início e de entrega da obra (incluindo valor de multa por atraso), índice e periodicidade de reajuste, formas de correção do saldo e das prestações, prazo de carência (período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento).

Como visto aqui, mesmo os itens básicos de um contrato de compra e venda de imóvel já podem gerar muitas dúvidas e incertezas nos compradores e vendedores, fora os itens que devem ser analisados de acordo com a situação. Por isso, é extremamente recomendável que não se utilize padrões de contrato, e peça ajuda de um especialista, no caso, o advogado. Caso não tenha um advogado de confiança que possa te ajudar no mercado imobiliário, não se preocupe! Os clientes da Benvenuto podem utilizar nossa rede de parceiros jurídicos com descontos exclusivos.

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Evite problemas com o contrato de compra e venda

Já falamos antes, mas é sempre bom lembrar, que é muito importante tomar todo o cuidado possível com o contrato de compra e venda. Não abordar todos os pontos necessários, deixando brechas no contrato, ou utilizar contratos padrões, podem te levar a ter dor de cabeça, e até problemas muito graves, no futuro. Por isso, resolvemos chamar a atenção para alguns motivos que podem ocasionar em problemas futuros.

Cláusula de rescisão

As consequências da desistência na negociação de um imóvel, tanto para quem compra quanto para quem vende, devem ser definidas, desde o início, pelo contrato. Os motivos para a rescisão, bem como qual parte foi responsável pela quebra do acordo, indicam se o comprador perderá o montante e pagará multas contratuais ou se receberá os valores e se tem direito à indenização.

Por isso, é importante ficar atento ao que diz o contrato em relação à quebra do mesmo, principalmente quando se estiver realizando uma compra com algum construtora, pois normalmente ela já irá te apresentar um contrato pronto feito por eles.  Leia o contrato por completo, preste bastante atenção no que ele diz a respeito da quebra do contrato, e caso não concorde com algum termo tente negociar uma alteração. Por isso, o recomendado é sempre levar o contrato para um advogado analisar, e verificar o que pode ser alterado no contrato.

É importante, também, ficar atento aos contratos que estipulam o valor do sinal de entrada, pois esse pode ser o mecanismo indenizatório em muitos casos, evitando que as partes tenham que resolver o problema na justiça.

Caso o comprador desista da compra porque não poderá pagar o que havia sido negociado, ou porque simplesmente se arrependeu e não quer mais o imóvel, as consequências podem variar desde a perda de parte ou totalidade dos valores pagos à multa, o que só aumenta a importância das cláusulas de rescisão do contrato. As multas devem estar presentes no documento e normalmente variam de 10 a 20% sobre o valor gasto até então com o imóvel. Cobranças com percentual maior, ou que têm como base o valor integral do imóvel, podem ser questionadas na justiça. Caso a desistência se dê por parte da empresa, o comprador pode ser indenizado.

É importante conhecer as opções de saída de um contrato, porque, além de ser importante saber o que está sendo acordado, nunca se sabe quando você irá precisar delas. Há casos de clientes que precisaram acionar uma construtora na justiça após terem o contrato modificado, sem sua concordância, e o valor do imóvel aumentado. Ao questionarem o motivo do aumento, os clientes foram informados que a construtora teve um problema com as normas da prefeitura e tiveram de aumentar o valor para o financiamento. Isso fez com que o valor do imóvel saísse dos limites do programa “Minha Casa Minha Vida” e com isso o cliente não conseguiria mais arcar com a despesa. Nesse caso, o cliente tem direito a um ressarcimento integral, com juros e correção monetária, visto que a causa pela rescisão contratual não foi de responsabilidade do cliente.

Normalmente, quando compramos um imóvel novo, e estamos muitas vezes realizando nossos sonhos, não pensamos e não nos importamos com cláusulas que determinam as regras para distrato do contrato, estamos tão empolgados com a aquisição que nem consideramos essa possibilidade de rescisão. Porém, casos como esse nos mostram a importância que essas cláusulas possuem, e que se não tomarmos cuidado, podem ser responsáveis por grandes perdas financeiras, ou até mesmo por transformas nosso sonho da casa própria em pesadelo.

Contratos padrões

Como já dito aqui, o contrato de compra e venda precisa ser bem elaborado, ter cláusulas claras, não dar margem para interpretação ambígua, e principalmente, precisa ser elaborado de acordo com as particularidades de cada transação.

O problema nesse caso, é que muitas vezes compradores e vendedores recorrem a contratos padrão feitos por imobiliárias, ou até mesmo encontrados ne internet, que nem sempre contemplam as necessidades de cada parte. Segundo Sérgio Corazza, advogado especialista em direito contratual: “O contrato é algo indissociável e complexo. Cada documento deve ser único, assim como cada imóvel tem sua particularidade. O que vale para um não pode valer para outro”.

Ele conta ainda, que em um caso, um de seus clientes assinou um contrato padrão que não estipulava a data do pagamento. O financiamento do comprador demorou mais de sete meses para sair e, durante todo esse tempo, o vendedor ficou sem respaldo jurídico, já que nenhuma cláusula definia as obrigações do comprador na eventualidade de um atraso.

Por isso é sempre importante buscar ajuda de um profissional qualificado na hora de elaborar um contrato de compra e venda. Portanto, lembre-se: Nada de contrato padrão, procure um profissional qualificado!!

E, caso você precise, a Benvenuto, pensando sempre no melhor para os nossos clientes, possui parceiros jurídicos prontos para te auxiliar, e o que é ainda melhor: com preços especiais para clientes Benvenuto.

Check List

Depois de tanta informação e para facilitar sua vida, vamos deixar aqui um check list para que fique fácil conferir se o seu contrato está completo ou se está esquecendo alguma coisa para trás.

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Contrato de compra e venda de imóveis usados

  1. Dados pessoais dos proprietários e dos compradores (RG, CPF, estado civil, existência de pacto antenupcial);
  2. Descrição do imóvel (área útil, área comum, vagas de garagem, localização, e outras informações que constam no Registro), com alusão ao seu número de matrícula ou de Transcrição junto ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como o número de Inscrição Municipal;
  3. Data da escritura;
  4. Preço ou valor total do bem transacionado;
  5. Forma e local de pagamento;
  6. Índice e periodicidade de reajuste, se aplicável;
  7. Valor da entrada, datas de vencimento das parcelas seguintes, multas, condições para efetivação       das parcelas de pagamento;
  8. Existência de financiamento;
  9. Prazo para entrega, pelo vendedor, de lista de documentação totalmente discriminada;
  10. Prazo para entrega do imóvel, vazio de coisas e pessoas, ou entendimentos especiais entre as partes;
  11. Previsão para a entrega das chaves e imissão de posse (provisória ou definitiva);
  12. Condições previstas para eventual rescisão;
  13. Eventuais ressalvas de conhecimento e concordância das partes.

Contrato de compra de uma unidade na planta

  1. Prazo de início e de entrega da obra (incluindo valor de multa por atraso);
  2. Valor total do imóvel e condições de pagamento ou de financiamento;
  3. Dados do incorporador e qualificação de seus representantes;
  4. Índice e periodicidade de reajuste, formas de correção do saldo e das prestações;
  5. Local de pagamento;
  6. Valor do sinal (entrada);
  7. Valores a serem pagos na entrega das chaves;
  8. Possíveis casos de rescisão, com as condições para devolução dos valores em caso de inadimplência;
  9. Prazo de carência (período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento);
  10. Penalidades no atraso de pagamento das parcelas;
  11. Localização e características do imóvel transacionado;
  12. Metragem total (área privativa + área comum + área de garagem) quando estiver pronto;
  13. Memorial descritivo com todas as informações de acabamento pertinentes ao imóvel, quando este estiver pronto;
  14. Número de vagas de estacionamento.

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15 Responses

  1. Toninho Marques

    Aconteceu comigo, comprador fez um contrato pra pagamento a vista , pórem nao colocou data e nem deu sinal;
    Falei não vou assinar nada , como é a vista assino tudo no cartorio, sumiu o comprador achei esquisito isso , não sei se por ma fe ou por falta de conhecimento,
    Pra pagamento a vista , vamos no cartorio e consigo certidao de matricula , prefeitura , tudo em 1 ou 2 dias cansei de fazer !

  2. Julia Richter Reichel

    Olá, comprei um apartamento pronto e no contrato não consta o percentual de multas e juros em caso de atraso no pagamento. Como eu atrasei o pagamento, o vendedor estipulou por livre arbítrio o valor desses acréscimos. Como vou saber se o valor estipulado por ele é justo? Qual é o valor normalmente aplicado nesses casos? Já paguei mais da metade do imóvel.

  3. Laísa Souza Cruz

    Boa Noite, assinei um contrato padrão de compra de imóvel novo em 07 de dezembro de 2015. Na época o imóvel avaliado em 145 mil se encaixava no programa minha casa minha vida, eu teria de dar R$ 14.500,00 de entrada e financiaria o restante. O processo para liberação do financiamento demorou, pois o vendedor precisava providenciar planta da casa e solicitar engenharia, as regras para o financiamento mudaram, assim como taxas, e minha entrada passou a ser de algo em torno de 30 mil reais, o que ficaria impossível de honrar já que não dispunha deste valor. Então em 04/06/2016 acabei desistindo do negócio. Estou negociando como reaver o valor dado de sinal (5 mil reais). Meu contrato não estipula prazo para entrega do imóvel e também não contém cláusulas em caso de recisão de contrato, como valor de multa… Como posso proceder diante desta situação?

  4. Leandro Belmont

    O CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UM SERINGAL FOI CELEBRADO NO ANO 2000, MÁS A MATRÍCULA DO IMÓVEL NO INCRA ERA COMO PESSOA JURÍDICA E UM DOS SÓCIOS NÃO ASSINOU BEM COMO NÃO RECEBEU SUA CONTA PARTE DO NEGÓCIO JURÍDICO, MÁS JÁ ESTAMOS EM 2016, COMO DEVO PROCEDER PARA REAVER OS DANOS CAUSADOS?

  5. Gustavo Menker

    fiz um contrato de compra e venda, e minha mae que assinou, mas tivemos um ano de locaçao e ao fim deste teriamos que compra, eles estipularam uma multa se noa o fizemos e colocou uma clausula irretratavel e irrevogavel, eles acionaram e estao pdindo os bns dos meus pais, e sao casados em comumnhao de bem, e querem colocar a casa em leialo a , casa deles. o que fazer para nao poder levar isso em frente pois a acao ja esta bem adiantada, e inclusive meu ex advogado nao me defendeu corretamente, sera que ainda tem como reverter essa situaçao, meu pai tem 86 anos e minha mae 81, eles tem dois imoveis, e ja bloquearam a contas do meu pai, mas ele nem assinou esse contrato de compra e venda..o que devo fazer

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Sobre o autor

Victor Bicalho

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Co-fundador da Benvenuto. Estudante de Engenharia de Controle e Automação pela Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG). Atua na área comercial e marketing da Benvenuto, além de acumular experiência como gerente de projetos em empresa júnior. Anuncie seu imóvel grátis na Benvenuto: http://www.benvenuto.com.br