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QUANTO VALE O MEU IMÓVEL? 13 ASPECTOS PARA AVALIAR

Algumas coisas são importantes você saber em relação a venda do seu imóvel e isso vai fazer toda a diferença na hora de vender. É preciso estar acompanhando o que está acontecendo no mercado imobiliário e mais do que isso, na sua região. Isto pode não fazer a menor diferença em relação ao preço dele, mas pode auxiliar na velocidade da venda.

Primeiro saiba a diferença entre valor e preço do imóvel. Preço é quantidade monetária que se atribui a um bem ou serviço, o custo.  Valor é a qualidade atribuída ou importância que se dá a algum bem ou serviço.

O 1º aspecto importante referente aos valores monetários é saber separar o preço de mercado do valor que aquele imóvel representa para você. O valor sentimental que aquele imóvel representa para a família também não influencia no valor do imóvel.

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Se ele foi uma herança, ou se foi um apartamento que seus pais compraram e que você passou sua infância naquele local, saiba que isto não terá nenhum valor para o mercado. Sabemos que existe um valor sentimental e da importância que isso representa.

O 2º. aspecto diz respeito as benfeitorias realizadas em relação ao imóvel. Não queira recuperar todo o capital investido de volta, isto é um dos pontos que mais atrasa no processo da venda do imóvel. Para exemplificar, tomemos 3 exemplos:

  • 2 apartamentos com acabamento em mármore nas áreas frias e piso em madeira maciça nos quartos, 1 deles utilizou um mármore raro que é importado, entretanto custa 4 vezes mais que o outro. Isto não gera valor agregado ao preço de venda do apartamento.
  • 1 casa estilo colonial construída com pedras, e com dormentes em madeira de lei com mais de 50 anos, e com janelões, em um terreno de 1.000 metros em uma região nobre onde faltam terrenos para construção. O valor maior está no terreno e não na casa.
  • 2 apartamentos em um mesmo prédio a venda com mais de 40 anos de construção. Um teve a parte hidráulica, elétrica e pisos reformado, outro encontra-se todo original. Levando em consideração o preço do mercado, o apartamento que foi reformado não será vendido mais caro, entretanto o apartamento sem reformas vai ser vendido por um preço menor.

De maneira geral, as benfeitorias realizadas não fazem muita diferença no valor do imóvel, para dizer a verdade, quase nenhuma diferença em relação ao preço que o mercado pagaria na região. Ele traria uma vantagem, aumentaria a velocidade na venda. Estes custos não podem incluídos no preço do imóvel.

Para tirar qualquer dúvida, compare com um carro. O ar condicionado, direção e motor fazem diferença no valor do carro. Mas roda, som, tapetes, tipos de farol ou qualquer acessório não interferem no valor.

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O 3º. aspecto é saber quanto vale o seu imóvel hoje, levando-se em consideração o preço do mercado, a relação procura e oferta, oportunidades, plano diretor e projetos na região. Nem sempre um imóvel será valorizado com o passar dos anos. Podemos deixar passar algumas oportunidades acreditando que os ganhos serão maiores e podemos ser surpreendidos. É preciso estar atento.

O 4º. aspecto é pedir uma avaliação de um profissional especializado e caso gere dúvida, pedir mais de uma avaliação.  Existem várias avaliações hoje em dia no mercado, e é preciso tomar um certo cuidado.

Existem as avaliações, com custos ou investimentos necessários, que precisam ser realizadas com critérios e normas especializadas por solicitação judicial ou mercadológica, feitas por peritos especializados que realizam os laudos com diversos objetivos, entre eles:

  • Partilhas;
  • Avaliações judiciais para venda, leilões e locações;
  • Avaliações comerciais para estudos especializados;
  • Avaliações para cálculos para geração de crédito, levantamento de tributos e impostos, e análise de viabilidade e fiduciárias;
  • Desapropriação e contestação de valores, entre outras.

Dependendo das circunstâncias e das necessidades recomendamos a contratação deste tipo de serviço, por profissionais especializados. Caso precise de uma indicação podemos te auxiliar.

Determine um prazo para trabalhar a venda do seu imóvel. Escolha aqueles que lhe mostrar melhor resultado e trabalho, com acompanhamento e com feedbacks frequentes ou com aqueles com quem tiver maior afinidade. Mas não se esqueça do profissionalismo.

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O 5º. aspecto é não leiloar seu apartamento. O maior preço não é a melhor avaliação. Não aceite o maior valor, mas o valor que o mercado pagaria pelo seu imóvel. Coloque apenas 1 ou 2 placas no seu imóvel (alguns condomínios não permitem) muitas dão ideia de desespero para vender e de acordo com o novo código de postura são ilegais.

O 6º. aspecto é ter conhecimento que o preço certo aumenta muito as chances de venda do imóvel. E quanto maior o preço pedido maior será o prazo para venda. Quanto maior o preço maior será o desconto. E na grande maioria quando o preço começa muito alto o imóvel costuma ser vendido pelo valor muito abaixo do que estava sendo pedido.

O 7º. aspecto é estar preparado para todo tipo de proposta e estudar alguns tipos de permutas, e não levar para o lado pessoal ou achar que estão desvalorizando o imóvel. As propostas as vezes chegam para testar os limites da negociação. Faça contrapropostas e avalie algumas permutas, que ultimamente se tornaram muito frequentes.

No caso de permuta, cada proprietário paga a comissão referente ao valor do imóvel negociado e aí depende de cada negociação.

O 8º. aspecto diz respeito as despesas e custos de toda a transação imobiliária. Geralmente os custos para quem vende são de 6% de honorários imobiliários e despesas com imposto de renda, no caso de ganhos imobiliários, e para quem compra geralmente 6% com ITBI e registro e mais os serviços de despachante.

O fato do proprietário acrescentar o valor da corretagem no valor da avalição do imóvel acaba elevando o preço e consequentemente aumentando o prazo da venda. Alguns clientes têm pena pagar a corretagem e se você quer saber como fazer isso acesse nosso e-book e nosso vídeo Venda sem corretor.

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O 9º. aspecto refere-se aos custos de financiamento e bancários. Existem seguros, taxas e condições em cada tipo de contratação. Não foi porque você financiou um imóvel que pode embutir estes custos monetários no valor do seu imóvel. O que pode ser feito é negociar junto as instituições financeiras o saldo remanescente trazendo o valor futuro para o valor presente, e dependendo do prazo o valor é significativo.

O 10º. aspecto é saber que o plano diretor de cada cidade pode influenciar no valor do seu imóvel. Se houver uma redução no coeficiente construtivo na região onde seu imóvel isto localizado pode reduzir o seu ganho. Para saber mais clique nesse link.

O 11º. aspecto refere-se reduções frequentes de preço. Sugerimos não começar com o preço acima para ter margem para negociar ou trabalhar com descontos altos. Quando o preço está muito acima não gera interesse em visitas. É preferível ter o preço certo e não dar descontos ou margens altas de negociação. Muitas visualizações e poucos contatos é um sinal claro que alguma coisa está errada.

O 12º. aspecto trata-se de valores muito abaixo do preço do mercado. Desconfie de preços muito baixos. Da mesma forma que representa um risco pode representar uma boa oportunidade. Débitos com tributos, partilhas, gravames e divórcios podem ser uma explicação para preços muito baixos.

O 13º. e último aspecto é referente à leilão de imóvel. Um imóvel em leilão pode ser uma boa oportunidade. Geralmente débitos trabalhistas, fiscais, bancários, dívidas de condomínio e partilhas podem levar um imóvel a leilão. O leilão pode ser Judicial ou pode ser daquele estilo realizado pelos Bancos, quando existe falta de pagamento das prestações. Podem ter bons imóveis, mas é preciso saber avaliar.

Os imóveis em leilão podem representar grandes oportunidades, porém os riscos são altos. Mas com uma boa consultoria vale a pena investir. Por ser um aspecto que gera muita dúvida temos um material para você que quer saber sobre este tipo de oportunidade. Acesse nosso e-book e assista nosso vídeo. Se precisar de uma consultoria estamos à disposição.

Esperamos ter ajudado e caso precise de ajuda para saber o valor do seu imóvel entre em contato conosco e receba nosso feedback em até 13 minutos.

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Sobre o autor

Rafael Milagre

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CEO da Benvenuto. Real Estate company in Brazil. Apaixonado por empreender e buscando revolucionar o mercado imobiliário www.benvenuto.com.br