Está querendo financiar um imóvel no ano de 2015? A Benvenuto preparou um guia completo para te ajudar com as atualizações de mercado e as melhores dicas para você encontrar as taxas que cabem no seu bolso.

Como funciona o financiamento de um imóvel?

Quando você compra um imóvel, casa, apartamento, cobertura, lote, imóvel novo ou usado, você pode financiar o seu pagamento. Poderá trocar o valor que você não possui para efetuar a compra por  parcelas mensais que virão acrescida de uma taxa de juros.

Os financiamentos são realizados pelos bancos que vão pagar o valor integral ao vendedor. A partir desse momento o imóvel ficará alienado ao banco até que você quite a sua dívida pagando todo o valor que você financiou.

Nesse tempo, o imóvel ficará em seu nome mas não poderá ser negociado em seu valor integral até que você acerte toda sua dívida.

Como informado pela Caixa Econômica Federal recentemente, as regras para financiamento de imóveis usados foram alteradas, o valor máximo para financiamento caiu de 80% para 50%. Ou seja, se você quiser comprar um imóvel usado utilizando um financiamento bancário pela Caixa você precisa de ter metade do valor do imóvel, o que hoje em dia não é nada comum.

Essa medida com certeza cria impactos gigantescos para a maioria da população brasileira que atualmente sofre com juros altos e uma renda cada vez mais tomada pela inflação.

Nesse caso, uma boa alternativa é buscar outros bancos que podem realizar um financiamento em uma taxa maior que ao oferecido pela CEF.

Pensando nas dificuldades para encontrar informações precisas e soluções que cabem no seu bolso a Benvenuto preparou um guia dos cuidados e dicas para conseguir um financiamento em 2015.

Quais documentos preciso para financiar um imóvel?

Você não escapará de toda a burocracia exigida na hora de financiar um imóvel. Você precisará de entregar os documentos e cópias dos documentos de RG e CPF e se for casado, do seu companheiro também.

Será exigido também os comprovantes de estado civil e de renda, para comprovar a sua receita e é com essa comprovação que o banco faz a pré-aprovação do seu crédito imobiliário. Nesse ponto, o que é muito comum é aparecer restrições dentro do seu orçamento como um financiamento de um carro, uma escola ou faculdade, que comprometem o seu salário e fazem com que o valor liberado pelo banco fique menor. Por esse motivo você deve esquecer os simuladores online e procurar um agente autorizado para liberar o seu crédito no valor correto.

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Se você já está começando a fazer as contas em sua cabeça é importante saber que o valor da sua prestação não pode ser maior do que trinta por cento da renda familiar bruta.

Claro que, toda instituição financeira, fará a análise do seu nome, isso consiste na busca no Serasa e SPC (Serviço de proteção ao Crédito). Caso você tenha alguma pendência, já faça o que é necessário para liberar o seu nome. Não tendo nenhum problema, sua carta de crédito será aprovada com um período de validade que varia de acordo com a instituição financeira. Caso o prazo para ativação do crédito vença, você poderá renovar toda a documentação e aumentar o tempo do crédito, isso é muito comum quando alguma negociação acaba frustrada ou você não encontra o imóvel que desejava.

Relembrando:

  • RG (Carteira de Identidade), original e cópia
  • CPF (Cadastro de Pessoa Física), original e cópia
  • Comprovante de estado civil, cópia e original
  • Comprovante de renda, original e cópia

Como é feita a avaliação do imóvel na hora de financiar

Depois que o crédito do financiamento é liberado e você já encontrou o imóvel que deseja financiar, o banco vai, por meio de uma empresa terceirizada, engenheiro ou arquiteto, realizar a avaliação do imóvel para confirmar se ele está dentro do valor de mercado.

Os próximos passos vão basicamente para assinar os contratos entre as partes e após registrado em cartório você precisará levar até a agência. Com todo o crédito liberado em sua conta o vendedor recebe o valor integral pelo imóvel e você precisa arcar com as prestações mensais para efetivar sua compra e acabar com sua dívida com o banco.

Como posso financiar meu imóvel?

Você poderá financiar a compra da sua casa ou apartamento novo utilizando os recursos do FTGS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) ou do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). O FGTS não pode ser utilizado em todo imóvel, existe um valor máximo que varia periodicamente.

O valor da sua renda familiar também pode ser um empecilho para você utilizar o fundo de garantia, valor que varia de acordo com o seu estado.

Algumas construtoras também concedem créditos e você poderá obter o financiamento direto. A vantagem de negociar com as construtoras é poder negociar mais abertamente e tentar conseguir melhores taxas ou prazos para pagar. Você poderá discutir sobre valores e até mesmo taxa de juros mas ficará mais exposto a potenciais riscos que não existem em um financiamento bancário.

Em alguns casos a construtora pode falir e o seu imóvel se tornar a garantia que o banco tem com a construtora, nesse caso você precisa da Certidão de ônus reais para se proteger.

Outro prejuízo que você pode vir a ter financiando o imóvel diretamente com a construtora é no caso de falência durante a obra. Por esse motivo é muito importante que você verifique as entregas anteriores da construtora e se elas ocorreram no prazo correto.

Vantagem para as construtoras

Um fato bastante questionado por especialistas do mercado imobiliário foi que a regra não serve para todo mundo. As construtoras foram bastante beneficiadas no novo acordo pois os imóveis na planta permanecem com a regra anterior, de 80%. Muitos acreditam que isso se deve pelos contratos com cifras enormes que essas empresas mantém com as instituições financeiras como a Caixa.

Em São Paulo, atualmente existem cerca de 30mil imóveis em condição de lançamento em estoque. Não só na capital paulista mas em todo o Brasil é notável a grande dificuldade das construtoras em “desovar” os lançamentos recentes e fazer o capital girar com uma liquidez rápida.

Com a medida da CEF, o mercado deve seguir uma tendência para imóveis na planta já que existe uma possibilidade maior de financiamento com boas taxas de mercado já que ter 50% do valor de um imóvel se mostra uma realidade cada vez mais distante das famílias brasileiras.

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Tome cuidado ao financiar um imóvel na planta

O consumidor precisa ficar atento aos custos totais da obra, quando se compra um imóvel na planta os consumidores pensam estar fechando ali um contrato vantajoso com um valor final e esquecem de alguns pontos contratuais importantes.

O INCC (Índice Nacional da Construção Civil) é reajustado mensalmente e tem incidência no valor final do imóvel. Ou seja, o preço final do seu imóvel poderá ficar bem maior do que aquele anunciado. Caso você não tenha condições de arcar com o custo total terá que fazer um destrato e poderá ter uma grande desilusão no mercado imobiliário.

Últimos reajustes do INCC

Últimos reajustes do INCC

Caso isso aconteça, você poderá receber de volta o valor entre 85 e 90% de tudo o que pagou, com correção monetária. Se você não conseguir acordo diretamente com a construtora poderá recorrer na Justiça com grandes possibilidades de ganho.

A Tabela Price

Esta é a forma mais usada pelo mercado imobiliário no mundo todo, mas não é a preferida em nosso país. É assim: as prestações terão valor fixo, composto por amortização e juros. O que ocorre é que os juros vão diminuindo e as amortizações vão crescendo. Invertem-se os valores, portanto, com o tempo. Seria muito bom, se o Brasil não tivesse inflação. Por conta desse problema, a Tabela Price foi adaptada por aqui e alguns indexadores são usados para reajustar as prestações, como a TR (taxa referencial), por exemplo. Com isso, os reajustes vão incorporando a inflação e a prestação vai ficando mais cara. Se o seu salário não acompanhar isso, é bom prestar atenção para não endividar.

Sistema de Amortizações Constantes – SAC

É, normalmente, o sistema usado pela Caixa Econômica Federal. As prestações da casa ou do apê têm amortizações maiores no começo e por isso os juros vão ficando menores, isto é, paga-se mais pelo imóvel e menos ao banco, com o tempo. Grandes chances de as últimas prestações serem bem mais baixas do que no início.

Sistema de Amortização Crescente – Sacre

Neste tipo, também usado pela Caixa Econômica Federal, as amortizações vão aumentando, o que também vai reduzindo os juros – eles são calculados com base no valor devido. É uma mistura dos dois sistemas anteriores, mas com vantagens também. Para quem quer se livrar logo da maior parte da dívida, é sempre bom.

Aprove o crédito antes de procurar o seu imóvel

Quando as pessoas querem financiar um imóvel é muito comum que elas primeiro procurem pelo imóvel para somente depois ir ao banco e aprovar o seu crédito. Muitas vezes fazem simulações online e através desse valor partem para sua primeira busca. O que pode se tornar uma grande decepção.

Devido a alguma restrição, como já comentado acima, você pode encontrar o imóvel dos sonhos e logo após ficar sabendo que não possui um crédito aprovado para comprá-lo. Ficando apenas com uma desilusão e um negócio que não irá se concretizar.

A melhor maneira é ir ao banco e pedir a “carta de crédito”, com ela, você terá no mínimo três meses para ir ao mercado em busca da sua casa nova. A carta geralmente é entregue a você cerca de cinco dias úteis após você entregar toda a documentação correta ao banco.

Qual o melhor banco para eu financiar meu imóvel?

É muito comum que as pessoas busquem o financiamento na sua própria agência até mesmo por manter um bom relacionamento com o seu gerente. No mercado brasileiro a maioria dos bancos para reduzir o custo de operação passam a operação de análise de crédito para empresas credenciadas. Algumas empresas chegam a cobrar do valor financiado chega de 5%, já incluindo o pagamento de algumas taxas como o ITBI, taxas cartoriais e outros gastos.

Essas despesas nas principais cidades do país costumam ficar em cerca de 3% do valor do imóvel. Por isso convém ficar esperto na hora de escolher qual banco você vai adquirir o seu crédito.

Para te ajudar a entender melhor o perfil de crédito dos bancos, apresentamos um infográfico com as características dos financiamentos imobiliários mais oferecidos pelo mercado:

financiar um imóvel

Qual sistema de financiamento é o mais vantajoso?

Algumas pessoas se sentem mais confortáveis em fazer um financiamento no modelo conhecido como Tabela Price, nesse modelo as prestações ficam dentro de um valor fixo. Porém o custo total de um financiamento no modelo SAC (Sistema de Amortização Constante), que as prestações começam altas e vão ficando menores no dercorrer do tempo é bem menor.

Muitas vezes você consegue chegar em 15% de diferença utilizando o modelo SAC.

Tanto nos financiamentos feitos pelo SAC quanto pela Tabela Price, o saldo devedor é corrigido mensalmente pela variação da TR. Só que, pelo SAC, como as prestações iniciais são mais altas que pela Tabela Price, a amortização do saldo devedor é mais acelerada. Pelo SAC, o saldo devedor diminui progressivamente desde o pagamento da primeira parcela. Pela Tabela Price, a dívida aumenta no princípio, porque a maior parte das prestações iniciais cobre apenas os juros da operação. Só depois de alguns anos o saldo devedor começa a cair. Até lá, se a valorização não acompanhar a correção do saldo devedor, a dívida poderá superar o valor de mercado do imóvel. Trata-se de uma distorção que já aconteceu num passado relativamente recente no Brasil. Não dá para garantir que não acontecerá de novo. Também ocorreu em larga escala no auge da crise do mercado imobiliário nos Estados Unidos e na Europa, em 2007 e 2008. Pelo SAC, o risco de isso ocorrer é muito menor.

Como posso me precaver de eventuais danos? 

Verifique se a construtora possui o Memorial de Incorporação devidamente registrado com regime especial de tributação do Patrimônio de Afetação (lei 10.931/04). Desta forma o empreendimento fica apartado dos eventuais débitos da construtora, garantindo ao comprador a segurança do investimento.

Business man balancing on the rope high in the sky

O que acontece se eu não pagar as parcelas do meu financiamento?

Caso você não seja um bom pagador o banco poderá entrar na justiça para ter a posse do imóvel e em seguida ele é leiloado. O valor do leilão é utilizado para pagar a dívida que você tem com o banco e também todas as despesas jurídicas que o banco teve. Se ainda assim, o valor do leilão ultrapassar sua dívida e os custos, ele é devolvido para o seu bolso.

Se você está com suas parcelas atrasadas é preciso ficar atento às multas e juros cobrados todo mês. Nenhuma multa pode ultrapassar 2% do valor total da dívida. Já os juros não podem ultrapassar 1%.

Precisa de mais crédito? Avalie uma portabilidade 

Alguns detalhes da portabilidade de crédito para o seu financiamento são:

  • Proibição de qualquer tipo de cobrança para realização da portabilidade
  • Os bancos não podem cobrar que a pessoa tenha uma conta nele para aceitar a portabilidade
  • O seu banco atual tem o prazo de 5 dias para fazer uma contraproposta, ou para passar as informações necessárias para finalizar a transferência.
  • É obrigatório o uso de sistema eletrônicos para troca de informações entre o banco, por meio de TED (Transferência Eletrônica Disponível). Isso agiliza o processo.
  • Clareia a definição de portabilidade, que consiste na migração da operação de crédito com mudanças apenas na taxa, o prazo e o saldo devedor sejam sempre mantidos.
  • Antes da resolução, para realizar a portabilidade o cliente deveria fazer um novo registro do imóvel em cartório. Agora, é necessário apenas realizar a averbação para a transferência do financiamento.

Nem sempre a portabilidade é vantajosa! E nesse ponto é importante tomar cuidado! Não se deve ater apenas à taxa de juros para saber se a portabilidade vale a pena ou não. Para saber se o financiamento em um banco é mais barato que o outro deve se observar o CET (Custo Efetivo Total) das operações. O CET é uma taxa que representa todos os custos incluídos no financiamento, que vão além do valor efetivamente pago pelo bem que está sendo parcelado. Ele engloba, além dos juros, eventuais despesas com seguros obrigatórios do financiamento e taxas administrativas. É obrigação do banco informar o CET ao cliente.

No caso do financiamento imobiliário é preciso tomar cuidado ainda com os custos com cartório.

É muito importante analisar com calma os gastos para que a portabilidade do financiamento seja mesmo vantajosa e não passe a ser um prejuízo.

Caso ainda restem dúvidas sobre a nova resolução, o cliente pode acessar o site do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor) para maiores esclarecimentos.

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Dicas da Benvenuto para garantir o melhor financiamento em 2015

  • A primeira dica é obter o crédito, a aprovação do financiamento, antes de procurar, e encontrar, o imóvel do seus sonhos. É possível entrar com o pedido de financiamento no banco antes de encontrar um imóvel. Se tiver o financiamento aprovado pelo banco, ele fornecerá uma “carta de crédito”como garantia de que você terá o dinheiro aprovado no financiamento para fechar um futuro negócio, desde que a documentação do imóvel esteja em ordem e que o atual proprietário não tenha pendências financeiras. Fazendo isso você evita frustrações como a de encontrar o imóvel dos seus sonhos mas não conseguir financiá-lo, e ainda ajuda a fazer uma busca com mais foco.
  • A segunda dica é comparar as condições oferecidas pelos bancos. Nem sempre o seu banco terá as melhores condições ou menores taxas.
  • Não conte muito com o FGTS. A alta dos preços do imóveis nos últimos anos tornou o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) bem mais complicado, dependendo de onde pretendo comprar um imóvel. Hoje só é possível usar o FGTS em imóveis com valor de até 500 mil reais.
  • O sistema de prestações decrescentes é o mais vantajoso. Apesar do sistema de prestações fixas (Tabela Price) ser o mais comum, e o que muitas pessoas se sentem mais confortáveis, o sistema que é mais vantajoso, em termos de juros, é o sistema de amortização constante (SAC), nesse sistema a amortização da dívida é sempre constante em todas as prestações. Como no início você deve mais dinheiro, o valor gerado por juros é maior, e isso faz com que as prestações comecem com valores maiores que vão diminuindo com o tempo. É claro que para utilizar esse sistema você deve avaliar o impacto no seu orçamento, mas com ele você paga menos juros, e o raciocínio é bem simples: nele você paga a dívida mais rapidamente e logo paga menos juros.
  • Lembre-se que outras dívidas entram na conta de comprometimento de renda, portanto, avalie seu orçamento com cuidado e planeje-se, pois você pode acabar nem conseguindo o financiamento.
  • Tenha em mente que o financiamento de um imóvel é considerado dívida ou investimento de valor, por isso deve ser protegido e priorizado em seu orçamento.
  • Consequentemente, certifique-se de ter sempre uma reserva estratégica, em caso de urgências, de modo que você consiga sempre honrar este compromisso.
  • Por fim, tome cuidado com o valor do imóvel que esta pensando em comprar e veja se ele é realmente adequado ao seu padrão de vida. Caso contrário, você pode acabar se complicando financeiramente.

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Sobre o autor

Rafael Milagre

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CEO da Benvenuto. Real Estate company in Brazil. Apaixonado por empreender e buscando revolucionar o mercado imobiliário www.benvenuto.com.br