Quando você sai em busca do seu imóvel e o seu objetivo é alugar você pode encontrar muita dor de cabeça no meio do caminho. Muitas pessoas acabam com grandes problemas na hora de encontrar um fiador, isso porque o fiador é o único caminho que a justiça tem de tomar até mesmo o seu imóvel por causa das dívidas. E por esse motivo, ninguém hoje deseja mais ser fiador.

Mas na hora de fechar o contrato você precisa de garantias, você precisa de encontrar fiadores e quando isso não é possível uma solução que vem se destacando no mercado imobiliário é optar pelo seguro de aluguel ou o seguro fiança. Mas para que você não fique confuso na hora da decisão vamos te explicar passo a passo tudo que você precisa saber para fazer o seu seguro.

Seguro fiança ou Seguro de aluguel

Essa modalidade de seguro foi criada para dar facilidade e comodidade para os proprietários e inquilinos e basicamente serve para substituir a figura do fiador na negociação.

O seguro garante ao proprietário do imóvel o serviço do recebimento do aluguel e de todos os seus encargos vencidos caso o inquilino seja um mal pagador.

Seu funcionamento se dá por meio da contratação de uma apólice de seguro, em que o inquilino é garantido pela Seguradora, e o proprietário (locador) é o segurado e único beneficiário do seguro.

O custo anual do seguro-fiança fica em média 1,2 aluguel. No entanto, esse valor pode variar, de acordo com a análise de crédito feita pela seguradora. A apólice garante o recebimento de aluguéis atrasados antes mesmo de um acordo final entre locador e inquilino. Em caso de inadimplência, a comunicação é feita imediatamente à seguradora, após o vencimento do segundo aluguel em atraso. A partir daí, o proprietário recebe os valores pendentes em até 30 dias e continua recebendo os aluguéis, até que haja um acordo entre as partes.

Para o inquilino, é o fim do constrangimento pela procura de um fiador, além de uma série de vantagens, como descontos na mudança. O seguro pode dispor também de planos de serviços à residência, com atendimentos de mão-de-obra gratuita, visando à manutenção do imóvel em caso de pequenos reparos ou consertos.

Com o seguro de fiança locatícia você pode encontrar com as seguintes coberturas:

  • Condomínio: até 30 vezes a verba declarada na apólice.
  • IPTU: até 30 vezes a verba declarada na apólice.
  • Água: até 06 vezes o valor declarado na apólice.
  • Luz: até 06 vezes o valor declarado na apólice.
  • Gás Canalizado: até 06 vezes o valor declarado na apólice.
  • Danos ao Imóvel: até 06 vezes o valor do aluguel.
  • Pintura Interna/Externa: até 03 vezes o valor do aluguel.
  • Multa por Rescisão: até 03 vezes o valor do aluguel.
seguro fiança

Quais as principais garantias de aluguel?

Junto com o seguro-fiança, fiador e depósito (caução) são as principais garantias utilizadas para assegurar aluguéis no Brasil.

Por não onerar financeiramente o inquilino, o fiador ainda lidera a preferência no mercado de locação imobiliária, mas vem perdendo preferência por não garantir ao proprietário do imóvel o recebimento de todos os aluguéis deixados em atraso pelo inquilino, já que o pagamento é efetuado apenas no término de uma eventual ação de despejo. E com as mudanças na “Lei do Inquilinato”, o fiador pode, inclusive, exonerar-se de sua função em situações específicas.

Já o seguro-fiança e o depósito caução são para aqueles dispostos a pagar uma quantia a mais. No caso do seguro, o custo anual fica em torno de 1,2 aluguel, já o depósito caução necessita de que o inquilino disponha de algum dinheiro – geralmente, a quantia relativa a três aluguéis.

No fiador e na caução, todos os procedimentos com ações judiciais são de responsabilidade do proprietário do imóvel.

Quais são as vantagens do seguro fiança locatícia?

Este tipo de seguro dispensa fiador e evita que você desfalque suas economias para reunir dinheiro suficiente a três aluguéis, supondo que seja necessário fazer depósito-caução.

As características do seguro fiança locatícia possibilitam ganhos para todas as partes envolvidas na locação de imóveis.

Vantagens para o inquilino

  1. Evita o constrangimento de buscar um fiador.
  2. Dá mais agilidade na aprovação do contrato.
  3. Evita o desembolso imediato da caução (três vezes o valor mensal do aluguel).
  4. O mercado já parcela o pagamento do seguro fiança, o que dilui seu custo ao longo de vários meses
  5. Algumas seguradoras oferecem coberturas extras para o inquilino, como descontos em transportadoras para a mudança e serviços de assistência, por exemplo, pequenos reparos e limpeza de caixa d’água, entre outros.

Vantagens para o proprietário

  1. Mais rapidez no recebimento do aluguel do imóvel.
  2. Efetiva garantia da locação, com certeza do recebimento do aluguel e encargos, que pode se estender por todo o contrato, com renovações sucessivas do seguro durante o período da locação.
  3. Não corre o risco de aceitar fiadores “profissionais”, que se especializam nesta área, cobram taxas altas do inquilino, mas representam grande risco, por garantirem vários inquilinos ao mesmo tempo.
  4. Oferta de coberturas adicionais, que incluem danos físicos ao imóvel, multa por rescisão contratual e pintura completa do imóvel.
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O mercado de seguro fiança no Brasil

Em geral, a fiança corresponde a 50% dos alugueis no Brasil por ano, enquanto caução e seguro fiança se revezam no segundo e no terceiro lugar, variando de 20% a 30%, em média.

As outras modalidades (título de capitalização, carta fiança bancária e a caução de bens móveis) são pouco praticadas em todo o Brasil por exigir um investimento cerca de 10 vezes o valor do aluguel, enquanto a carta fiança bancária depende muito da relação do inquilino com seu banco. Ambas são mais comuns em locação de imóveis comerciais.

O seguro fiança é uma modalidade muito interessante por ser um seguro como outro qualquer. Se houver algum problema, ele banca os custos.

Mercado de seguro fiança, por seguradora:

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Fonte: Susep

Valores arrecadados pelas seguradoras com seguro fiança

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Segundo a Superintendência de Seguros Privados (Susep), a Porto Seguro tem hoje 93,56% de participação no mercado de seguro fiança locatícia. A Mapfre, segunda colocada, tem apenas 1,55%. Significa que a Porto detém mais de 90% dos R$ 154.398.150 milhões arrecadados de janeiro a maio deste ano em prêmios.

Diante de uma sinistralidade, que vem caindo desde 2010, pode-se afirmar que o lucro da seguradora não é baixo. De janeiro a maio de 2014, o percentual de sinistros foi de 26,17% na modalidade.

Tanto no caso do seguro fiança quanto no da capitalização, é a Porto Seguro quem arca com a inadimplência, e dependendo do seguro contratado, até com os danos ao imóvel.

Ciente da influência neste mercado e preocupada com a opinião dos inquilinos que contratam seus produtos, a seguradora passou, há algum tempo, a oferecer assistências extra, como nos seguros de carros.

Alguns auxílios ao locatário vêm em qualquer seguro fiança, enquanto outros são adicionados a uma anualidade média de R$ 70. O plano padrão, sem custos, inclui serviços como chaveiro e reparos hidráulicos. Já o plano total conta com caça-vazamentos, desentupimento, entre vários outros.

Índice de sinistralidade das apólices de seguro fiança

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Quanto custa o seguro fiança locatícia?

A maior procura por esse serviço, que oferece mais flexibilidade na aceitação da proposta do candidato a locatário, aumentou a concorrência entre as seguradoras, promovendo queda do preço ao longo do tempo.

A tendência é de crescimento do seguro fiança, com consequente redução de preço. O custo do seguro fiança oscila entre uma a duas vezes e meia o valor do aluguel, dependendo da seguradora, das coberturas contratadas e do perfil do locatário esse valor pode variar, principalmente, de acordo com a análise de crédito do candidato, feita pela seguradora.

A redução de preço e a agilidade fizeram com que o seguro fiança ficasse mais acessível e também mais conhecido, a ponto de muitos proprietários e administradoras só aceitarem alugar com esse tipo de garantia.

As seguradoras costumam parcelar o valor do seguro em quatro vezes, sendo que algumas aceitam dividir em 12 vezes. O seguro fiança pode ser contratado pelo prazo de um ano, ou pelo período previsto para a locação, podendo ser renovado, sem necessidade de nova avaliação cadastral.

Essa alternativa de garantia do pagamento do aluguel apresenta vantagens para ambas as partes. Enquanto é a maneira mais segura de o proprietário e as administradoras receberem em dia, o locatário evita o constrangimento de pedir para outras pessoas que sejam suas fiadoras, sendo que muitas vezes recebe um não como resposta.

Quem contrata o seguro é o locatário. Na hipótese de este enfrentar dificuldades financeiras, todos os aluguéis serão quitados pela seguradora. Geralmente, o seguro é pago junto com o aluguel.

Quando não é adotado esse procedimento, o locador e/ou a administradora precisam acompanhar o pagamento das parcelas do seguro, uma vez que poderá ser cancelado por inadimplência.

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Na hipótese de o locatário deixar de pagar o seguro, o proprietário do imóvel corre o risco de não receber a cobertura, isto é, os aluguéis em atraso. A seguradora paga a indenização determinada na apólice, que deve ser lida e avaliada com atenção antes de a proposta ser assinada.

Quando o seguro fiança for pago independentemente do aluguel, o proprietário do imóvel deve solicitar ao locatário o comprovante do pagamento do seguro fiança. É uma atitude preventiva em caso de inadimplência do inquilino. Caso este não tenha dinheiro para pagar alguma parcela do seguro, o proprietário do imóvel deve arcar com a despesa para garantir a cobertura.

Quais são as condições para contratar o seguro fiança locatícia? 

Cada seguradora tem critérios próprios de avaliação, mas como o seguro fiança envolve concessão de crédito, o cadastro do locatário e sua renda são fatores preponderantes.

Geralmente, se o nome do locatário constar em algum cadastro de inadimplentes a contratação fica mais difícil, podendo haver recusa ou prêmio mais caro, devido a esse agravante.

O cadastro também verifica se há antecedentes criminais. Além disso, é comum a exigência de comprovação de renda três vezes superior ao valor do aluguel.

Caso a renda não seja suficiente, as seguradoras costumam aceitar a composição com até duas pessoas que venham a ocupar o imóvel, ou ainda com outra pessoa ou familiar que não vá morar ou dividir o imóvel com o locatário.

No caso de locações comerciais, além da empresa, e havendo sócios, estes poderão ser locatários solidários. Pagamento do aluguel e encargos em dia pode significar descontos na renovação do seguro. As seguradoras, em geral, oferecem um tipo de bonificação para os bons pagadores.

A boa convivência com os locatários se traduz também em alguns mimos. A contratação da cobertura básica do aluguel mais outras garantias adicionais costumam ser acompanhadas da oferta de serviços gratuitos de, por exemplo, chaveiro, bombeiro, eletricista, gasista, vidraceiro, etc. Em alguns municípios, o inquilino pode ter descontos com empresas de mudança.

Como o seguro fiança locatícia paga o aluguel atrasado?

São três os motivos que caracterizam o sinistro do seguro fiança locatícia:

  • Decretação de despejo,
  • Abandono do imóvel
  • Entrega das chaves

O proprietário tem um prazo de 90 dias, a partir do primeiro aluguel em atraso, para ajuizar ação de despejo.

No entanto, as seguradoras pedem para serem avisadas imediatamente sobre o atraso de pagamento. A rapidez na comunicação dá velocidade na atuação das seguradoras para receber valores atrasados e para evitar que aumentem substancialmente.

Na hipótese de o locatário não pagar o aluguel, depois de um mês de pagamento atrasado, a seguradora assume o compromisso e o proprietário começa a receber regularmente. A cobertura é garantida independentemente do motivo do atraso.

O inadimplente, por sua vez, precisa fazer um acordo com a seguradora, caso queira continuar morando no local. Se não for possível, é movida uma ação de despejo. O proprietário do imóvel precisa avisar a falta de pagamento à seguradora imediatamente depois do aluguel vencido e não pago.

A seguradora faz o primeiro pagamento da cobertura em até 30 dias corridos, a contar da data da comunicação e da entrega da documentação necessária. Os principais documentos a serem apresentados à seguradora costumam ser: cópia autenticada do contrato de locação, recibos e contas do condomínio e IPTU, além de outras, como luz, gás e água, caso essas coberturas adicionais também tenham sido contratadas.

A utilização de algumas coberturas adicionais, por exemplo, danos físicos e pinturas, só poderá ser avaliada depois da desocupação do imóvel.

Quais são os documentos que o candidato a locatário deve apresentar?

A documentação varia de acordo com o perfil do locatário e a destinação do imóvel a ser alugado.

Pessoas físicas (idade mínima de 18 anos)

  • CPF
  • Carteira de identidade
  • Se morar em residência alugada – os três últimos recibos de aluguel e cópia do contrato de locação ou telefone do locador ou uma declaração de que é pontual nos pagamentos e não deixou dívidas.
  • Empregado com carteira assinada – último contracheque, ou os três últimos recibos de pagamento, se tiver remuneração variável.
  • Cópia da Carteira Profissional (identificação, registro de trabalho e última atualização salarial).
  • Se o candidato a locatário foi admitido há menos de seis meses, cópia do vínculo empregatício anterior.
  • Autônomo – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses.
  • Profissional liberal – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses.
  • Microempresário – contrato social ou declaração de firma individual, Imposto de Renda na íntegra e extrato bancário dos três últimos meses.
  • Aposentado ou pensionista – último contracheque, se for funcionário público, ou extrato trimestral do INSS ou outro fundo de pensão.
  • Renda proveniente de aluguéis – documento de propriedade do imóvel (cópia do IPTU, escritura ou Registro Geral de Imóveis), contrato de locação e o último recibo de aluguel.
  • Renda proveniente de pensão alimentícia – sentença judicial e recibos dos três últimos meses.

Empresas

  • Locação não residencial para empresas em fase de constituição – comprovante de renda dos sócios e comprovantes do capital necessário para abertura do negócio (poupança, fundos de investimento ou outras aplicações).
  • Contrato social e alterações.
  • Ficha cadastral da empresa e dos sócios, acompanhada de seus documentos pessoais.
  • Se o sócio majoritário for Pessoa Jurídica, a documentação exigida é: íntegra do IR dos sócios e faturamento mensal dos últimos 12 meses.

Empresa optante do lucro real ou instituições sem fins lucrativos

  • Folha de protocolo da última declaração de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica.
  • Balanço dos dois últimos anos assinado pelo contador.
  • Balancete acumulado se transcorridos mais de três meses do fechamento do último balanço, assinado pelo contador.

Empresa optante do Super Simples

  • Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica na íntegra dos dois últimos anos.
  • DAS do Super Simples quitadas dos últimos seis meses.

Quais são os riscos que o seguro fiança locatícia não garante?

São os chamados riscos excluídos, isto é, não há indenização para determinados danos ou prejuízos, conforme previsto no contrato. Geralmente, os riscos não aceitos são:

  • aluguéis ou encargos impugnados pelo locatário por estarem em desacordo com o contrato e/ou com a lei;
  • locação para asilos; creches; sindicatos; estabelecimentos de saúde e de ensino; associações culturais, religiosas, desportivas, recreativas e religiosas, e habitações coletivas (locação de cômodos);
  • imóveis pertencentes à União; estados, municípios e suas autarquias e fundações;
  • deteriorações do imóvel pelo uso normal e desvalorização por qualquer motivo;
  • incapacidade de pagamento do aluguel decorrente de:
  1. atos do poder público que atinjam o imóvel
  2. fenômenos da natureza
  3. radiações ionizantes, contaminações nucleares, radiações, quando estes eventos adquirirem características de catástrofe;
  • retenção do imóvel pelo locatário a título de reparação por benfeitorias por ele realizadas no imóvel;
  • aluguel referente a vagas de estacionamento;
  • aluguel referente a espaços para publicidade;
  • aluguéis em apart-hotéis, hotéis residência e similares;
  • locação para sócio, acionista ou parente dos proprietários da imobiliária e do proprietário;
  • locação decorrente de relação de emprego, sublocação, empréstimo e cessão do imóvel.

Agora você já sabe tudo que precisava saber sobre o seguro fiança e essa modalidade para adquirir com segurança o seu imóvel. Para encontrar um imóvel para alugar diretamente com o proprietário você pode entrar na Benvenuto e encontrar o imóvel, para isso é só clicar aqui:

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Sobre o autor

Rafael Milagre

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CEO da Benvenuto. Real Estate company in Brazil. Apaixonado por empreender e buscando revolucionar o mercado imobiliário www.benvenuto.com.br