Muito se falou sobre o mercado imobiliário nos anos de 2014 e 2015 especulando uma bolha ou tentando entender qual a real situação que o nosso país se encontra. Para tentar acabar com especulações, matérias compradas e opiniões diversas, a Benvenuto decidiu preparar um guia para apresentar o cenário atual e como pretendemos ajudar as pessoas com o nosso modelo inovador para negociar imóveis.

Juros básicos da economia em patamar baixo, crédito imobiliário farto, barato e por longo prazo, emprego e renda crescentes, simulação de demanda aquecida no presente em troca de super- estoque no futuro (vendas para aqueles que não terão condições de manter o pagamento ao longo dos anos e gerarão devoluções ou cancelamentos em volume anormal), volume anormal de especuladores e por fim, muita desinformação. Este conjunto de fatores levou a um crescimento dos preços dos imóveis de forma rápida.

Por que os juros precisam ser baixos?

Porque eles, por um lado, estimulam que tenhamos crédito imobiliário “barato” (comparativamente a patamar anterior), permitindo aumentos na demanda por imóveis e seus preços – mesmo com aumento nos preços totais, as parcelas cabem no orçamento das famílias – e, por outro, que desestimulam as pessoas de manterem aplicações financeiras, facilitando o investimento em imóveis e atraindo grande número de especuladores (especialmente amadores que não tem nenhuma experiência neste segmento).

O gráfico abaixo, organizado pelo Banco Central, mostra que os preços de imóveis residenciais dados em garantia para financiamentos mais do que quintuplicaram, saindo de uma base 100 em março de 2001 para 550 em junho de 2014.

preços em alta

Fazendo uma analogia com outras crises imobiliárias: nos EUA os juros sofreram redução relevante como uma reação do governo americano tentando estimular a economia após a crise das empresas na Internet (a crise das “.com”); na Espanha a causa de uma redução de juros mais relevante foi a adesão à zona do euro; e na China no início foi uma iniciativa para tentar gerar um crescimento rápido na economia, seguido por uma consequência do QE americano que foi utilizado para injetar muito dinheiro na economia mundial (excesso de liquidez leva a redução de juros). Vejamos no Brasil os juros anuais versus inflação:

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Como podemos observar, a estratégia heterodoxa do Governo para tentar conter a inflação não conseguiu mais sobreviver e, com isto, em 2015 os juros ficaram no maior patamar desde 2007. Mesmo assim, como a inflação foi contida de forma artificial por muito tempo, ela também está em patamar recorde para este período de 2007 a 2015, o que por sua vez faz com que a tendência seja manter a SELIC em patamar recorde dos últimos anos; e pelo menos até meados de 2016.

Além dessas ações mencionadas para sustentar o mercado imobiliário aumentando a consequência negativa da inflação que vemos hoje, também tivemos o aumento desenfreado do preço do m² comercial que foi repassado para preços de produtos e serviços colaborando muito para inflação. Por fim, houve também o aumento muito rápido nas construções, o que gerou crescimento rápido no emprego – sem ganhos de produtividade – e alimentou a inflação.

A inflação elevada força aumento nos juros. Tudo exatamente como ocorreu em outras crises imobiliárias ao redor do Mundo.

Crédito imobiliário barato para sempre?

Por que o crédito imobiliário barato e farto é concedido em financiamentos com prazos muito longos de pagamento? Porque é este conjunto que garante que as parcelas do financiamento vão caber no orçamento das famílias, mesmo quando os preços dos imóveis aumentem muito e rapidamente.

Perigosamente, o principal impulso para esse salto nos preços veio do financiamento imobiliário, que também aumentou mais de cinco vezes nos últimos anos.

Em 2007, o Banco Central brasileiro apurou R$ 18 bilhões em linhas de crédito para imóveis. Em 2013, ultrapassamos os R$ 109 bilhões.

crédito em alta

Fazendo, novamente, uma analogia com outras crises imobiliárias: nos EUA tivemos bancos que adotaram planos de concessão de crédito imobiliário com percentuais mínimos de juros e vinculando como garantia os imóveis que não paravam de ver os preços crescerem. Já a Espanha adotou ação similar e ainda ampliou o prazo de financiamento. Na China, como este esquema já era conhecido e sabia-se das péssimas consequências, adotaram empresas “sombra” para alavancar os empréstimos imobiliários. Por sua vez, no Brasil, além do governo ampliar bastante o prazo de financiamento, a CEF ofereceu os menores juros e concentrou 70% do crédito imobiliário – manter uma participação exagerada de banco público foi a fórmula do Governo quando bancos privados não quiseram entrar em peso nesta exuberância irracional dos preços).

Como foi a evolução do crédito imobiliário concedido nos últimos anos?

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Pelo que podemos observar pelas informações acima, nos últimos anos, dentro dos “altos e baixos” do crédito imobiliário concedido, a aceleração após a desaceleração tem sido cada vez menor. Tivemos a primeira queda em crédito concedido em unidades no ano de 2012, sendo que este movimento de altas e baixas do crédito imobiliário, como era de se esperar, acompanha a evolução do PIB.

Como está o ano de 2015 até aqui?

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O gráfico acima demonstra que pela primeira vez desde 2002 tivemos redução no crédito imobiliário concedido tanto em quantidade quanto em valores. Esta situação já era esperada, uma vez que como sabemos e foi demonstrado no gráfico anterior, o crédito imobiliário acompanha o crescimento da economia e em 2015, temos tido redução do PIB.

Quais as expectativas quanto ao crédito imobiliário para o restante do ano de 2015?

Boa parte do crédito imobiliário brasileiro é dependente de verba da poupança e do FGTS. No primeiro quadrimestre de 2015, tivemos recorde histórico de saque da poupança no Brasil, o que combinado com a excessiva participação da CEF no crédito imobiliário fez com que a verba da poupança para a CEF fornecer crédito imobiliário ficasse escassa.

CEF = Caixa Econômica Federal, também conhecida como Caixa Econômica ou apenas Caixa.

Como consequência da situação acima, a CEF foi obrigada a adotar ações para conter o crédito imobiliário: a parcela financiável do imóvel caiu de 80% para 50% no caso de usados e de 90% para 80% no caso de novos. Isso vale quando estamos falando no sistema SAC e imóveis que se enquadram no SFH, que é a grande maioria dos financiamentos concedidos, daqueles que não são Minha Casa Minha Vida.

Antes mesmo destas ações, a CEF já havia aumentado os juros por duas vezes. Estas novas condições da CEF fazem com que a entrada não caiba no bolso de grande parte dos potenciais compradores e, para piorar a situação, os demais bancos já seguiram a CEF aumentando os juros do crédito imobiliário.

Como a própria crise imobiliária ajudou a chegarmos neste ponto? Por um lado, tivemos o crescimento da inflação que teve forte influência, conforme explicado em item anterior e que obrigou a aumento da SELIC. Isso fez com que outros investimentos tivessem rendimento muito maior do que a poupança e ajudando no recorde de retiradas da poupança (pessoas tiram da poupança e fazem outras aplicações financeiras). Já por outro lado, tivemos ao mesmo tempo um excesso de participação da CEF no crédito imobiliário e isso drenou os seus recursos e também ocorreu em função da necessidade de compensar os bancos privados que não entraram de cabeça nesta exuberância irracional dos imóveis.

Além destes fatores, a crise econômica que teve forte colaboração da crise imobiliária através da geração de uma inflação e juros mais altos, combinados com aumento no desemprego puxado pela construção civil agora em 2014 / 2015, queda no PIB trazida por estes efeitos e também pelo fechamento de lojas que não suportavam custo dos aluguéis, excessivo endividamento das famílias (em parte graças a aluguel ou parcela do financiamento imobiliário elevado). Tudo isso fez com que cada vez mais famílias tenham que recorrer a saques de recursos da poupança e FGTS (desemprego), drenando os recursos disponíveis para subsidiar o crédito imobiliário barato e farto.

A forte desaceleração do crédito imobiliário em 2014, acompanhado da queda em 2015 e do conjunto de ações recentes da CEF, veio do principal banco fornecedor de crédito imobiliário e que foi seguida por demais bancos quanto ao aumento de juros.

Emprego e renda crescentes?

Por que é requisito de toda crise imobiliária o emprego e renda crescentes? Porque eles garantem que as famílias estejam otimistas com relação ao futuro e assim dispostas a se arriscarem em financiamentos que são por prazo muito longo e com parcelas elevadas.

Fazendo uma analogia com outras crises imobiliárias: nos EUA, Espanha e China, o aumento relevante nas construções fez com que os empregos e a renda crescessem de forma significativa durante o inflar da crise imobiliária.

No caso do Brasil, o inchaço dos empregos na construção civil não se deu apenas pelo volume recorde de lançamentos de imóveis residenciais e comerciais, mas também pelas obras da copa do Mundo e construções relacionadas à Petrobrás e segmento petrolífero.

Nos últimos anos, temos visto que estes 3 mecanismos que impulsionaram os empregos de forma artificial e temporária estão desmoronando. Vejamos a evolução deste cenário:

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Pelo que constatamos acima, a participação do segmento imobiliário na geração de empregos formais dobrou no período de 2006 a 2009, ou seja, a construção civil foi o grande “motor” da geração de empregos neste período.

Já a partir de 2011, observamos uma queda relevante na geração de empregos formais, que se intensificou em 2012 e que depois despencou a partir de 2014 puxado pela construção civil uma vez que os lançamentos de imóveis comerciais e residenciais já vinham em queda desde 2012. A copa do Mundo se realizou na metade de 2014 (grande maioria das obras previstas se concluiu antes disto) e por fim, tivemos a operação lava jato que a partir do segundo semestre de 2014 paralisou grande número de obras relacionadas à corrupção da Petrobrás.

Como está o ano de 2015 quanto à geração de empregos formais, comparado a outros anos?

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E quanto à renda média real, como tem sido a evolução? Vejamos o mês de fevereiro:

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As informações acima demonstram que em 2015, pela primeira vez desde 2006, tivemos uma queda nos empregos formais no primeiro bimestre que tenha ocorrido ao mesmo tempo para a construção civil e para o total geral do Brasil.

Em função da desaceleração do emprego formal em 2014 e de sua queda no início de 2015, em ambos os casos puxados pela construção civil, tivemos a renda média da ocupação principal em fevereiro/15 com o seu pior resultado em 10 anos, na comparação anual (comparado a mesmo mês de ano anterior).

A explosão das construções de imóveis residenciais e comerciais ocorreu de forma artificial e temporária, em função de uma combinação de vendas falsas na planta e mega especulação, sendo que, quando atingimos um nível anormal de distratos e de concorrência com especuladores – ambos no momento da entrega dos imóveis – passamos a ter super-estoques e as construtoras foram obrigadas a reduzirem seus lançamentos de forma relevante, o que passou a ocorrer a partir de 2012.

Claro que a combinação destes fatos com a copa do Mundo e os efeitos da operação lava jato amplificam os efeitos destrutivos sobre os empregos na construção civil a partir de 2014.

Já a queda na renda real que temos observado é uma consequência da destruição destes empregos formais. Como ocorre em tempos de crise imobiliária, os empregos na construção civil tem queda abrupta destruindo a euforia do pleno emprego gerada pela própria crise.

O que podemos concluir do nosso cenário econômico e imobiliário atual?

Se olharmos para a SELIC, ela deveria estar maior (com inflação menor que a de abril/15 tempos atrás, SELIC estava bem maior). Da mesma forma, o juros do crédito imobiliário dos bancos públicos também está menor do que deveria.

Olhando para meta da inflação, o Governo dobrou o prazo para atender o centro da meta (deveria ser dezembro/2015 e foi para dezembro/2016) e, ainda assim, as apostas são que não conseguirão chegar ao centro da meta ao final de 2016.

É por tudo que consta acima que a possibilidade do Governo fazer novas maquiagens para auxiliar o segmento imobiliário está fora de cogitação, eles já estão no limite do gradualismo, não podem ceder em mais nada e não há mais como transferir dinheiro de Tesouro para CEF ou outras ações deste tipo; até para não abrir precedentes e perda de confiança em larga escala.

Lembrando que neste contexto, como o próprio Levy destacou recentemente, é o “sistema” quem deverá servir de fonte do financiamento para o crédito imobiliário. Em outras palavras: poupança e outras aplicações financeiras ou FGTS.

A poupança, como sabemos, está tendo seu saldo consumido rapidamente. A crise e os saques da poupança por necessidade das famílias estão só no começo e mesmo que desviassem outras aplicações financeiras para subsidiar o crédito imobiliário (abrindo “buraco” no financiamento de outros segmentos), estas outras aplicações financeiras tem rendimento maior, portanto, os juros do crédito imobiliário teriam que aumentar ainda mais e isso não combina com preços super-inflados dos imóveis.

Só no estado de São Paulo, são cerca de 22 mil imóveis estocados em excesso em relação ao nível normalizado.

Amigos e parentes reclamam da enorme dificuldade de se comprar um apartamento, mesmo que de um ou dois dormitórios. O banco não libera as linhas de crédito, a parcela do financiamento ficou grande demais para caber na renda mensal.

Ao mesmo tempo, sua caixa de e-mails está ficando lotada de ofertas aparentemente irrecusáveis de corretores; só desta única vez, última chance, é pegar ou largar… Mas se os estandes de lançamentos das incorporadoras permanecem vazios, quem é que está aproveitando essas “ofertas irrecusáveis”?

Se você se familiarizou com alguma situação descrita acima você estará no mínimo interessado para o novo modelo de negócios que a Benvenuto pretende implantar no mercado.

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Referências:
O oxigênio da bolha imobiliária brasileira está acabando, parte 1 – CA
Tabela com a SELIC histórica
Tabela com o IPCA histórico
Evolução do crédito imobiliário – ABECIP/BACEN – recursos do SBPE
Evolução do saldo líquido da poupança – ABECIP/BACEN
Evolução do emprego formal / celetista – CAGED
Evolução do rendimento médio real efetivamente recebido – PME – IBGE
Reportagem: “Maior queda mensal no rendimento médio real em 12 anos”
Artigo: “Governo prepara pacote habitacional, mas inflação e ajuste limitam alcance”
Artigo: Governo não alcançará superávit primário de 1,2% do PIB, diz especialista
Artigo: Em breve, o mercado de imóveis estará nas suas mãos

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Sobre o autor

Rafael Milagre

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CEO & Founder da Benvenuto, acumula experiência no mercado imobiliário a mais de 4 anos. Adora futebol, tecnologia e startups :) Anuncie seu imóvel grátis na Benvenuto: http://www.benvenuto.com.br