Durante o período de crise o mercado imobiliário sofreu uma retração considerável. Os preços dos imóveis não caíram pois o custo de construção continua subindo mas aqueles imóveis que estavam com um preço totalmente fora do mercado se ajustaram ou continuam com sua placa de vende-se na porta.

Você deve ter percebido nos últimos anos que as placas que oferecem o imóvel para venda ou aluguel tem crescido por todos os cantos da cidade. A oferta em todos os cantos do Brasil aumentou e os compradores estão cada vez mais receosos sobre comprar um imóvel e fazer um investimento de alto valor agregado no período de crise vivido no Brasil.

Até mesmo uma saída para os investidores a alguns anos atrás que era comprar imóveis no Estados Unidos hoje já não é nada atraente. O dólar a quase quatro reais e a economia americana cada vez mais sólida. Quem investiu e está vendendo hoje se deu bem, quem não fez essa escolha pode-se dizer que perdeu o timing do investimento.

Por que está difícil de vender?

A dificuldade de se vender um imóvel hoje é pela grande oferta e pela postura cautelosa de todo o mercado. Sem movimentos arriscados nenhuma incorporadora quer investir em grandes lançamentos até que nossa economia fique estável.

Por parte dos consumidores o pessimismo se dá pelo conjunto de fatores como:

  1. Taxa de juros alta
  2. Queda no desemprego
  3. Dificuldade de acesso ao crédito imobiliário
  4. Inflação mascarada pelo governo

Com isso a confiança e o crédito que são dois fatores que movem o consumo imobiliário no Brasil ficam abalados. Se comprometer com um financiamento de longo prazo para comprar um imóvel nesse momento é algo feito somente em ocasiões de extrema necessidade.

Como o incentivo ao investimento na poupança ficou cada vez menor comparado a outros ativos do mercado financeiro os bancos ficaram pressionados para aumentar as taxas de financiamento e até mesmo reduzir o valor máximo que pode ser financiado. Com a possibilidade de um valor menor para ser financiado, o poder de compra do consumidor reduziu ainda mais.

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Qual a melhor solução para vender meu imóvel na crise?

Para vender o seu imóvel você pode anunciar com imobiliárias e corretores ou pode optar para a negociação direta.

A grande vantagem de negociar o seu imóvel diretamente com um interessado é economizar o valor de 6% pago na comissão. O que em um imóvel de R$500.000,00 representa um valor de R$30.000,00. Para isso você pode utilizar a plataforma da Benvenuto e anunciar o seu imóvel sem pagar nada e ainda fazer todo esse processo com toda a segurança que você precisa.

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Para melhor analisar a situação atual do mercado imobiliário, a análise foi dividida em dois principais assuntos: Financiamento e Preço dos imóveis.

Financiamento e juros

O ano de 2015 tem sido um ano marcado por grandes altas na taxa de juros básica, a taxa SELIC. Como essa é a taxa base de juros, sua elevação, eleva também, normalmente, todas as outras taxas de juros. O ano de 2015 já começou com taxa de juros altas, vindo de vários aumentos no ano de 2014, com a SELIC à 11,75% ao ano e até o presente momento houveram 4 elevações na taxa.

O primeiro aumento foi de meio ponto percentual e elevou a taxa para 12,25%, o segundo aumento, em março, fez a taxa passar à 12,75% ao ano. Logo no mês seguinte, maio, houve outro aumento que fez a taxa ir à 13,25% ao ano, e o último aumento ocorreu no mês de junho, trazendo a taxa para o valor atual de 13,75% ao ano.

O aumento considerável na taxa de juros nos últimos dois anos, somados ao desempenho econômico geral do país, fez com que ocorresse um impacto significativo no volume de financiamentos imobiliários realizados no país. Números obtidos através da Secovi mostram que no primeiro mês de 2015 houve uma queda de mais de 11% no número de unidades financiadas em relação ao último mês de 2014. O valor total financiado também sofreu queda considerável, 14,13% a menos do que em dezembro de 2014.

Além dessa queda natural causada pela alta nos juros e situação econômica, outros fatos interferiram diretamente no cenário atual do financiamento no país. No mês de maio a Caixa Econômica Federal reduziu o limite máximo para financiar imóveis usados para 50%, isso quer dizer que o comprador teria que dar 50% do valor do imóvel de entrada, o que dificulta bem a vida para alguns. Essa medida vale apenas para os financiamentos realizados pela Caixa, porém como ela é o banco com maior procura por financiamento imobiliário, principalmente por causa de suas taxas que costumam ser melhores, essa medida impactou diretamente o número de financiamentos realizados e consequentemente no número de unidades usadas vendidas.

Do ponto de vista de financiamento imobiliário e dos juros aplicados, o cenário não é o melhor para quem está buscando um imóvel, de forma resumida os juros estão altos e está mais difícil conseguir um financiamento. Para quem busca um imóvel para investimento, é muito importante colocar tudo no papel pois esse cenário pode alterar consideravelmente o retorno do investimento, podendo até deixar de valer a pena. Para quem busca um imóvel para morar, esse cenário também não ajuda, porém tal cenário também leva à notícias boas, que podem ajudar e muito aquelas pessoas que se planejaram ou estão se planejando.

Preço dos imóveis

Se do ponto de vista do financiamento as notícias não são das mais animadoras, os preços dos imóveis podem trazer alguma noticia boa para aqueles que pretendem comprar sua casa no ano que vem.

O Índice FipeZap divulgado no dia 3 de Julho de 2015 mostrou que o preço dos imóveis teve queda real (considerando a inflação) de 4,45% no primeiro semestre do ano. Para a maioria das cidades o preço do imóvel aumentou, porém teve um aumento menor do que a inflação do mesmo período. Você pode pensar por um momento que isso não é vantagem, afinal de contas o preço subiu de qualquer maneira. Sim os preços subiram, porém para quem se planejou, e deixou investido em uma boa aplicação o dinheiro que será usado na aquisição do imóvel, isso significa que o seu dinheiro valorizou mais que os imóveis (em média), ou seja, de certa forma o imóvel ficou sim mais barato. Veja na figura abaixo a variação do preço dos imóveis no primeiro semestre para algumas das principais cidades do país.

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A inflação para o período, segundo o IBGE é de 6,10%, com isso podemos perceber que apenas a cidade de Florianópolis, dentre as cidades apresentadas no gráfico, tiveram um aumento real no preço dos imóveis, enquanto as outras 19 cidades tiveram queda. Para as cidades de Curitiba, Brasília e Niterói, os preços dos imóveis sofreram quedas nominais.

Analisando o cenário de maneira geral, podemos perceber que os juros estão mais altos, o financiamento mais difícil, e, em média, os preços dos imóveis sofreram apenas queda real (quando considerada a inflação), o que só é vantagem para quem se planejou para realizar a compra de seu imóvel.

Ou seja, o planejamento, que sempre foi algo muito importante, só ganhou ainda mais importância em um cenário como esse vivido nos dias de hoje no Brasil. O fato de você se planejar ou não pode ter um impacto financeiro significativo em seu balanço e até mesmo possibilitar ou não a compra do seu imóvel do sonho. Por isso, neste post, vamos te ajudar com algumas dicas de como se planejar para comprar seu imóvel, você verá que não é difícil e que os resultados podem ser animadores.

Para começar, vamos abordar o planejamento financeiro, afinal ele ponto fundamental na compra de um imóvel, e não se planejar financeiramente pode representar problemas graves no futuro, que podem levar até mesmo à perda do tão sonhado imóvel, ou de outros bens importantes.

O planejamento financeiro

A ordem certa

Vamos começar a falar do planejamento financeiro tocando em um ponto que, na verdade, tem a ver com o comportamento adotado pelo comprador. É muito comum as pessoas saírem em busca de um imóvel, dedicarem muitas e muitas horas, visitas e mais visitas para encontrar um imóvel que lhe agradem para só depois tentar encaixá-lo no orçamento. Isso é errado, e muito perigoso.

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O perigo ocorre pois após visitar o imóvel dos seus sonhos, e descobrir que ele está acima de sua capacidade de pagamento, você irá começar a buscar todos os meios possíveis para conseguir encaixá-lo no orçamento. E é justamente ao fazer isso que você pode comprometer as suas economias mais do que deveria, ou entrar em um financiamento com prazo longo demais ou com taxa de juros mais altas, o que pode gerar parcelas maiores que podem acabar te comprometendo financeiramente no futuro próximo.

Por isso, quando começar a procurar pelo seu imóvel é importante avaliar primeiro as suas condições financeiras, quanto dinheiro tem disponível, quanto poderia comprometer da renda para um financiamento, etc. E então, só depois de ter essa informação, é que você deve sair a procura de um imóvel que se encaixe em suas condições.

Portanto, a primeira regra para se planejar na hora de comprar o seu imóvel é: Avalie a sua situação financeira antes de sair à procura por um imóvel.

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Sobre o autor

Rafael Milagre

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CEO da Benvenuto. Real Estate company in Brazil. Apaixonado por empreender e buscando revolucionar o mercado imobiliário www.benvenuto.com.br