Mudar de cidade pelo emprego, estudar fora da cidade natal, mesmo mudar de cidade por uma temporada curta apenas ou mesmo falta de condições financeiras para comprar o próprio imóvel. Várias são as razões que levam as pessoas a buscarem um imóvel para locação, mas quais são os principais cuidados que devem ser tomados, e como está o mercado de aluguel em algumas das principais cidades do país?

Relaxa, nesse post vamos te ajudar com as melhores dicas na hora de alugar um imóvel e também mostrar o mercado de aluguel em algumas das principais cidades do país.

O que saber antes de alugar

Separamos algumas dicas que consideramos importantes saber antes de alugar um novo imóvel. Você sabe quais responsabilidades são do proprietário e quais são do inquilino? Como funciona o reajuste no preço? Não sabe? Não tem problema, a Benvenuto te conta!

Responsabilidades do dono do imóvel

De acordo com a Lei do Inquilinato a pessoa ou empresa responsável pelo aluguel do imóvel é obrigada a entregá-lo em boas condições de uso, com peças sanitárias, sem vazamentos graves ou infiltrações e sem mofos que possam representar ameaça à saúde dos inquilinos.

Caso algum reparo seja necessário para atender essas condições, o dono é o responsável por fazê-lo antes que o imóvel seja ocupado. O dono ou a empresa precisam também fornecer uma descrição detalhada da moradia, entregar os recibos de pagamento, pagar os impostos e taxa de condomínio.

Responsabilidade do inquilino

A mesma Lei do Inquilinato também impõe algumas obrigações ao inquilino. A principal delas é o pagamento em dia do aluguel, e do seguro-fiança caso esse tenha sido contratado.

Além disso o morador deve cuidar do imóvel como se fosse seu e mantê-lo em boas condições, na hora da saída o inquilino deve entregar o imóvel da forma como o recebeu. Não é permitido ao locatário utilizar para fins comerciais imóveis alugados para fins residênciais.

Outras responsabilidades do locatário incluem: entregar as correspondências do proprietário do imóvel, além dos pagamentos das contas de água, telefone, gás e luz.

Qual o tempo médio de um contrato de aluguel?

Um contrato de aluguel normalmente tem duração de 3 anos com direito à renovação, porém, contratos menores podem ser negociados.

Como funciona o reajuste do aluguel?

O reajuste do valor do aluguel só pode ser feito baseado no índice de inflação mencionado no contrato. Na maioria dos casos, essa correção é feita em base anual.

Caso o proprietário queira realizar uma revisão do preço do aluguel, para ajustar com o valor de mercado de imóveis do mesmo padrão, ela só pode ser feita após três anos de vigência do contrato de locação.

E se o aluguel não for pago em dia?

A Lei do Inquilinato prevê que o não pagamento do aluguel pode implicar em ordem de despejo. Mas atrasos de apenas alguns dias podem ser negociados, e pagos com multa prevista no contrato.

E se o inquilino precisar deixar o imóvel antes do fim do contrato?

Nesse caso, o inquilino tem que avisar ao proprietário, com 30 dias de antecedência, que deixará o imóvel. Esse aviso deve ser feito por escrito e protocolado com o dono do imóvel ou empresa responsável.

Além disso é necessário pagar uma multa, prevista em contrato, por rescisão contratual, salvo o caso em que a mudança está atrelada a uma transferência no emprego.

Não tenho fiador. E agora?

Dificilmente será possível fazer contrato de aluguel sem um fiador. No entanto, há outras alternativas para o locatário, como o seguro-fiança e a caução.

O seguro-fiança pode ser contratado por uma seguradora, que cobra uma taxa mensal para cobrir eventual calote no aluguel. E a caução é a prática em que o locatário dá bens pessoais como garantia do cumprimento do contrato, quando a caução é feita em dinheiro normalmente representa 3 meses do valor do aluguel.

O mercado de casas para alugar no RJ

The city of Rio de Janeiro. View from the Corcovado.

Cidade do Rio de Janeiro, vista do Corcovado.

Assim como em outras cidades do país, no Rio de Janeiro a demanda por casas para alugar ultrapassa a oferta, o que contribui para o aumento médio dos preços de aluguel. Veja na imagem abaixo a relação entre a oferta e a demanda de imóveis para alugar no Rio.
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De acordo com o estudo DMI – 2014 realizado pelo VivaReal, o preço mediano mensal, por metro quadrado, para aluguel teve alta de 13% na cidade do Rio de Janeiro entre o últmo trimestre de 2013 e o último trimestre de 2014. Essa alta representa a terceira maior valorização percentual em aluguel no Brasil, ficando atrás apenas de Curitiba e Porto Alegre. Com isso, o preço médio do aluguel, por médio quadrado, fechou o ano de 2014 com o valor de R$44,12.

O estudo realizado também apresenta algumas análises em relação às características da demanda e a oferta de aluguel.

Demanda e oferta por metragem

Considerando-se a distribuição de metragem dos imóveis, a maior demanda é por imóveis que possuem entre 51 e 100 metros quadrados (representam 45% da demanda), enquanto apenas 34% da oferta de imóveis para locação. Imóveis de até 50 metros quadrados também apresentam percentual de demanda maior do que a oferta, no caso a demanda por esse tipo de apartamento representa 29% da demanda total enquanto que apenas 9% da oferta total.

Por outro lado o percentual da oferta é superior ao da demanda nas outras três categorias: imóveis de 101 a 150 metros quadrados, imóveis de 151 a 200 metros quadrados, e imóveis com mais de 200 metros quadrados. Para imóveis com áreas de 101 a 150 metros quadrados, enquanto 13% das pessoas procuram por imóveis com essa configuração, eles representam 19% dos imóveis em oferta.
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Demanda e oferta por número de quartos

Em relação ao numero de quartos, a demanda é maior do que a oferta para imóveis com até dois quartos. Eles representam 71% das buscas de imóveis na cidade do Rio de Janeiro enquanto que apenas 45% dos imóveis ofertados possuem essa características.

Já para imóveis com 3 ou mais quartos o inverso é o ocorrido, a oferta representa 55% dos imóveis enquanto apenas 29% das pessoas buscam por imóveis com mais de 3 quartos no Rio de Janeiro.

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Bairros mais procurados

Segundo Leonardo Scneider, presidente do Secovi Rio, quem vai de outros estados para o Rio prefere os seguintes bairros:

  • Copacabana
  • Leme
  • Lapa
  • Catete
  • Glória
  • Flamengo

Já os estrangeiros têm preferência por:

  • Leblon
  • Ipanema
  • Gávea
  • Urca
  • Copacabana
  • Santa Tereza

O mercado de casas para alugar em SP

São Paulo & Night Lights

Assim como no Rio de Janeiro o percentual da demanda de imóveis para locação é maior do que o percentual da oferta. De acordo com o estudo, 45% da demanda imobiliária na cidade de São Paulo é para imóveis para locação, enquanto apenas 13% da oferta representam esses imóveis, conforme representado no gráfico a seguir.

O preço mediano para aluguel, por metro quadrado, cresceu 4% entre o quarto trimestre de 2013 e o quarto trimestre de 2014. Isso demonstra uma tendência à estabilização dos preços para aluguel na cidade de São Paulo, após vários anos de taxas de crescimento mais altas.

O preço médio para aluguel, por metro quadrado, fechou o ano de 2014 com o valor de R$35,90.

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Uma análise da relação entre demanda e oferta de imóveis para alugar em São Paulo mostra que a procura por imóveis menores e com menor número de quartos é muito superior à procura de imóveis maiores, o que pode ser explicado pelo fato de ser um centro urbano que atrai muitos executivos e jovens em início de carreira.

Confira os dados de relação entre demanda e oferta.

Demanda e oferta por metragem

Assim como ocorre no Rio De Janeiro, a demanda por imóveis de até 100 metros quadrados é muito superior à oferta desses mesmos imóveis. Enquanto 86% das pessoas que buscam um imóvel para alugar em São Paulo estão interessados em imóveis com até essa metragem, 60% apenas dos imóveis ofertados para locação se enquadram na categoria.

Logicamente, o quadro se inverte para imóveis com mais de 100 metros quadrados, o percentual da demanda para esses casos é de 14% enquanto representam 40% da oferta.

Para imóveis com mais de 200 metros quadrados a diferença é enorme e chama a atenção. Nesse caso a demanda representa apenas 2% da demanda total, porém representam 14% da oferta.
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Demanda e oferta por número de quartos

Em relação ao número de quartos, os imóveis mais procurados para aluguel na capital paulista são os que possuem 2 quartos, representando 44% das buscas. Na sequência os imóveis com apenas um quarto aparecem com 34% da demanda. Assim como ocorre com apartamentos menores, o percentual da demanda para apartamentos de até dois quartos é maior que o de oferta, que é de 45%.

Para imóveis com número de quartos maior, novamente, o cenário se inverte. Imóveis com 3 quartos representam 20% da demanda, enquanto que imóveis com 4 quartos representam 2%, totalizando então 22% da demanda para imóveis com 3 ou mais quartos. Já no lado da oferta, imóveis com 3 quartos representam 34% da oferta, e os de 4 quartos representam 11%, totalizando 45% da oferta total.

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Bairros mais procurados

Segundo dados do VivaReal, os bairros mais procurados para locação na cidade de São Paulo são, na ordem:

  • Itaquera
  • Tatuapé
  • Butantã
  • Penha
  • Morumbi
  • Vila Mariana

O mercado de casas para alugar em Curitiba

Panoramic view of city center, buildings, hotels from tv tower, Curitiba, Parana, Brazil

Em Curitiba, o cenário de discrepância entre o percentual da demanda e oferta do mercado de locação, em relação ao mercado imobiliário geral, se repete. Para a capital do Paraná 33% das buscas no mercado imobiliário são para aluguel, enquanto que apenas 9% dos imóveis disponíveis estão ofertados para locação.

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Curitiba foi a cidade brasileira com o segundo maior aumento no preço médio para aluguel, por metro quadrado, no país. Entre o último trimestre de 2013 e o último trimestre de 2014 os preços tiveram alta total de 19%, ficando atrás apenas de Porto Alegre, que apresentou 20% de alta.

A maior parte dessa alta nos preços se deu no segundo trimestre de 2014, quando o preço médio do aluguel por metro quadrado teve alta de 14% em apenas um trimestre. Dessa forma, o preço médio que era de R$13,04 no último trimestre de 2013, fechou o ano de 2014 em R$15,83 por metro quadrado.

Analisando os dados comparativos de demanda e oferta na cidade, pode-se perceber claramente que, assim como em outras capitais do país, a procura para aluguel é bem maior para imóveis pequenos e com número reduzido de quartos. Confira a análise a seguir.

Demanda e oferta por metragem

Imóveis de até 100 metros quadrados representa 84% da procura de imóveis para aluguel em Curitiba, enquanto que 65% da oferta de imóveis para locação possuem até 100 metros quadrados.

Um fato interessante de ser destacado, que difere do das outras cidades vistos anteriormente, é que para a faixa de metragem com maior número de procura, de 51 a 100 metros quadrados, o percentual da demanda e da oferta são praticamente equivalentes, com uma margem um pouco maior da oferta.

A demanda por imóveis nessa faixa representa 43% da demanda total, e do lado da oferta representa 45% da oferta total, o que mostra um equilíbrio entre a oferta e a demanda para essa faixa de metragem.

Assim como visto anteriormente para Rio de Janeiro e São Paulo, os imóveis com mais de 100 metros quadrados apresentam percentual de oferta maior que o de demanda. No caso de Curitiba a demanda é de 16% e a oferta de 35%. Como ocorrido em São Paulo, em Curitiba a procura por imóveis com mais de 200 metros quadrados para alugar é baixíssima, apenas 2% da procura total.
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Demanda e oferta por número de quartos

Da mesma forma que ocorreu na análise por metragem, a análise por número de quartos apresenta oferta e demanda relativamente próximas para imóveis de 2 ou 3 quartos. No caso de 2 quartos, a demanda representa 36% enquanto a oferta é de 31%, e para 3 quartos a procura é de 33% e a oferta de 40%.

De certa forma há um equilíbrio na procura por imóveis com 1, 2 e 3 quartos em Curitiba (a demanda por imóveis de 1 quarto é de 29%), apenas os imóveis com 4 quartos representam um percentual pequeno das buscas, 2%.

A oferta também é mais bem distribuída do que nas outras capitais analisadas até então, imóveis com 1 quarto apenas representam 21% da oferta e os de 4 quartos representam 7%.

Mesmo com uma divisão mais igualitária entre imóveis de 1, 2 e 3 quartos, imóveis com 2 e 3 quartos ainda representam a maioria da procura para aluguel.
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Bairros mais procurados

De acordo com o instituto Inespar, os bairros com maior procura para aluguel em Curitiba são:

  • Água Verde
  • Bigorrilho
  • Portão
  • São Francisco
  • Centro Cívico
  • Rebouças

O mercado de casas para alugar em BH

Belo Horizonte

Das cidades analisadas aqui, Belo Horizonte é a que apresenta maior diferença entre o percentual da demanda e oferta para locações. Na capital mineira o percentual de demanda para imóveis de aluguel supera em muito o de oferta, das pessoas que buscam imóveis na cidade, 46% pretendem alugar, e esses imóveis representam apenas 7% da oferta.

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Ao contrário do que aconteceu nas demais cidades analisadas, e apesar de o percentual da demanda para aluguel ser bem maior que a oferta, os preços médio mensal, por metro quadrado, em Belo Horizonte sofreu queda de 4,7% entre o último trimestre de 2013 e 2014. O preço médio no fim de 2013 era de R$18,89 e fechou o ano de 2014 a R$18,00.

A análise da relação entre a oferta e a demanda, mostra uma tendência que já vinha sendo confirmada na análise das demais cidades: Há uma preferência por imóveis menores e com menor número de quartos.

Demanda e oferta por metragem

Em BH a maior procura é por imóveis entre 51 e 100 metros quadrados, as buscas por eles representam 58% do total das buscas, enquanto que a oferta é de 51%. Para imóveis um pouco menores, de até 50 metros quadrados a demanda é mais de duas vezes maior que o percentual da oferta, enquanto a demanda é de 19% a oferta é apenas de 8%. Das capitais analisadas nesse post, Belo Horionte é a única que possui demanda maior para apartamentos maiores que 200 metros quadrados do que para apartamentos de 151 a 200 metros quadrados.

Confirmando a tendência das outras capitais, a procura por imóveis de até 100 metros quadrados é bem maior que para os demais, representando 77% da procura.
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Demanda e oferta por número de quartos

Em relação ao número de quartos, os imóveis com 1 ou 2 quartos apresentam procura maior que a oferta. Somados, eles representam 57% da demanda enquanto que 41% da oferta. Já os imóveis com número de quartos maior apresentam percentual de oferta maior que o percentual de procura, 43% contra 59%.

Mais uma vez a tendência já vista nas outras cidade até aqui foi confirmada, a busca é maior para imóveis menores e com número menor de quartos.

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Casas para alugar na Benvenuto

Agora que você já sabe algumas dicas na hora de procurar uma casa para alugar, como funciona alguns dos principais pontos da locação, e como está o mercado de locação em algumas das principais cidades do país, saiba que aqui na Benvenuto você encontra os melhores imóveis para locação nas cidades mencionadas e em várias outras cidades do país, e claro: negociando diretamente com o dono.

Veja em seguida como é fácil alugar um imóvel, e colocar para locação, na Benvenuto.

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Além de tudo isso, é possível ver a agenda de disponibilidade de visita do proprietário, muito bom não é?

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Sobre o autor

Victor Bicalho

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Co-fundador da Benvenuto. Estudante de Engenharia de Controle e Automação pela Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG). Atua na área comercial e marketing da Benvenuto, além de acumular experiência como gerente de projetos em empresa júnior. Anuncie seu imóvel grátis na Benvenuto: http://www.benvenuto.com.br