Você pode ter ouvido que o seu primeiro investimento imobiliário é o mais difícil. É verdade. Seu primeiro negócio é complicado, porque você não sabe o suficiente, não tem o know-how, ainda.

No entanto, você precisa avançar e começar de algum lugar. Se você esperar até que esteja 100% pronto, você nunca irá fazer progressos.

O seu primeiro investimento não será perfeito. Pelo menos, não no começo. É preciso deixar que ele floresça. O mais importante é aprender com os erros e acertos para poder colocá-los em prática no seu próximo investimento.

Assim, este artigo irá ajudá-lo a evitar os 10 principais erros quando for dar início ao seu processo de investimento imobiliário. Use essa lista para garantir que você evite os piores cenários possíveis.

Quando você consegue evitar que o pior aconteça, você ganha confiança para perseverar com seu primeiro negócio, seguir em frente e dar prosseguimento ao seu aprendizado.

Erro nº1 – mau financiamento

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A escolha de um mau financiamento pode ser um dos erros mais letais. Há uma tendência entre investidores imobiliários em perder dinheiro ou, simplesmente, sair do negocio por causa de um mau financiamento do que por qualquer outro erro.

O que é um mau financiamento? Para mim, ele inclui uma combinação dos seguintes elementos. Uma alta taxa de juros, um orçamento mensal apertado, uma taxa de juros variável e um comprometimento grande dos recursos pessoais.

A maioria dos financiamentos residenciais é hoje oferecido nacionalmente por mais de 10 bancos de grande e médio porte. O valor de crédito liberado varia conforme a instituição financeira contratada, mas a maioria tem como percentual máximo 80% do valor do imóvel para financiamentos com recursos do SBPE e até 100% com recursos do FGTS. E a parcela de renda ou salário comprometida para pagamento da mensalidade do financiamento é de até 30% da renda total bruta oriunda do tomador e participantes. Os bancos sempre irão pedir uma garantia, nesse caso, uma avaliação dos seus recursos pessoais ou até mesmo a presença de um fiador. Nos dois casos, como forma de garantir o empréstimo com seus outros ativos e lucros futuros.

Tanto as prestações quanto o saldo devedor são reajustados mensalmente de acordo com o índice da TR (Taxa Referencial), que também é utilizado para o reajuste da caderneta de poupança.

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado pela prefeitura local, portanto seu valor pode variar. Existem também as taxas cartoriais (pagas na realização do registro do imóvel) e as taxas cobradas pelas instituições financeiras para abertura, avaliação do imóvel e manutenção do contrato.

As instituições financeiras, geralmente, exigem a alienação fiduciária. Nesta modalidade, há divisão entre propriedade e posse, assim, o credor (instituição financeira) fica com a propriedade e a posse indireta, enquanto o devedor (mutuário) fica com a posse direta. Este modelo é o preferido das instituições financeiras porque no caso de inadimplência a retomada do bem é mais rápida.

Erro nº2 – má localização

O valor de um imóvel começa sempre com localização. As pessoas ou empresas que vão comprar ou alugar de você, começam pelo local onde o imóvel está situado e só depois eles avaliam outros critérios, como por exemplo, o lote e o imóvel em si.

Porque é tão importante, você deve avaliar os melhores e os piores locais na área que você tem interesse antes de comprar. Há investidores que ganham dinheiro sobre propriedades com má localização, mas é um jogo desafiador que deve ser evitado por aqueles que estejam começando.

Erro nº3 – julgar mal o preço de revenda ou de aluguel

Em seu primeiro investimento imobiliário é possível que você ainda não esteja familiarizado sobre o assunto e, portanto, seja difícil estabelecer um preço que terá grande impacto sobre a decisão de compra.

Há algumas coisas que pode ajudar você a ajudar a si mesmo:

  • Reduza seu alvo de mercado para um, relativamente, pequeno.
  • Tome um tempo para estudar e estar a par de todas as transações que estão ocorrendo em seu mercado. Isso irá ajudá-lo a se manter em forma e competitivo no na área.
  • Conte com a ajuda de profissionais para dar assistência tanto para ações de revenda quanto para a locação do imóvel.

Erro nº4 – subestimar os custos da reforma

É inevitável que você irá subestimar os custos da reforma em algum momento. Mas você quer evitar enormes gastos não planejados que podem fazer você ficar sem dinheiro e outros problemas.

Para evitar grandes erros que possam custar caro, trabalhe com uma margem maior mas que ainda não tome grande parte do seu orçamento. Também não se esqueça de obter ajuda de outros investidores mais experientes ou contratados. Não tenha medo de pagar essas pessoas pelo o seu tempo e conhecimento.

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Erro nº5 – ficar sem dinheiro

Suas propriedades de investimento são como um carro de corrida e o dinheiro é o combustível do carro. Quando o carro fica sem combustível, mesmo sendo um super carro, ele ficará parado. Se você ficar sem dinheiro, mesmo o melhor investimento imobiliário irá prejudicar a construção de riqueza.

Você quer evitar ficar quase sem dinheiro ou sem dinheiro algum.

Isso geralmente acontece por uma serie de razões:

  • subestimar o custo da reforma.
  • subestimar as despesas de capital futuras em um imóvel alugado.
  • possíveis gastos inesperados e que serão dispendiosos como, por exemplo, infiltrações.

Erro nº6 – deixar as emoções conduzir suas decisões

Esse é um grande erro para os iniciantes e, também, muito comum. Mas é um erro compreensível. Quero dizer, é uma perseguição emocionante lidar com seu primeiro investimento imobiliário.

Mas você tem que equilibrar seu entusiasmo com uma análise fria e objetiva. Enxergar o que está por trás.

O entusiasmo é bom porque ele te ajudará a atravessar muitos dos obstáculos que irão surgir pelo caminho. Mas é importante que nunca se tome uma grande decisão financeira contando somente com a emoção. A dica é que cada negócio tenha o seu próprio processo de análise. Conte também com o envolvimento de outras pessoas como seu parceiro de negócios e conselheiros.

Utilize um processo que determine critérios básicos, incluindo localização, bairro, tipo de imóvel, qualidade de construção, etc. Isso o ajudará a filtrar o enorme número de propriedades que existem.

Erro nº7 – escolher a estratégia de imóveis errada

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São muitas as estratégias para se investir no mercado imobiliário. E é muito fácil se perder e desperdiçar tempo seguindo a estratégia errada.

Aqui vai uma dica: você não vai encontrar uma estratégia perfeita. Mas você pode encontrar uma que se adeque muito bem com suas forças, suas necessidades de curto-prazo e seus objetivos de longo-prazo.

Assim, em vez de utilizar a estratégia perfeita para outra pessoa, pense bem sobre o que você realmente quer e qual estratégia imobiliária fará você chegar lá.

Erro nº8 – escolher maus empreiteiros 

Encontrar empreiteiros que vão fazer um bom trabalho, terminar a tempo e cobrar preços razoáveis é mais difícil do que encontrar uma agulha no palheiro. No entanto, essas pessoas são parte responsáveis pelo sucesso ou não do seu empreendimento. A repaginação e restruturação são aliados se tratando de investimento imobiliário.

Ao escolher os empreiteiros que vão trabalhar em sua casa, procure por pessoas com boa reputação de mercado, através de uma indicação por exemplo, seu portfolio de trabalho e a forma como se comunicam conosco.

Depois de ter feito a escolha, certifique-se de estabelecer todos os detalhes por escrito. Não deixe nada ao acaso. Um contrato forte que descreva todas as expectativas e todas as responsabilidades de cada uma das partes ajuda a manter tudo claro e preciso. Procure fornecer explicações detalhadas para garantir que as expectativas sejam atingidas.

Erro nº9 – não usar o período de due diligence

O due diligence refere-se ao processo de investigação de uma oportunidade de negócio que o investidor deverá aceitar para melhor avaliar os riscos da transação.

Alguns investidores experientes fazer ofertas com fechamentos rápidos, sem período de due diligence. Isto pode ajudá-los a  obter um preço mais baixo, mas para o seu primeiro negócio este não é, provavelmente, o melhor caminho a percorrer.

Em vez disso, inclua um período de due diligence, mesmo que curto, que lhe permitirá sair do contrato de compra caso você encontre algum problema.

Leia também: O que é Due Diligence no mercado imobiliário?

Aqui estão algumas das coisas que você pode fazer enquanto corre o período de due diligence:

  • obter uma boa inspeção do imóvel por uma terceira parte especializada.
  • estimar os custos de uma possível reforma.
  • consultar uma terceira parte referente ao valor do imóvel e de aluguel.

Basicamente, você quer verificar todos os pressupostos fundamentais utilizados para fazer a sua oferta. Se você achar que fez uma má oferta, pode ser que você tenha que re-negociar alguns itens ou até mesmo tenha que abandonar a oferta.

Alguns de suas melhores ofertas podem ser aquelas que você não irá fazer.

Erro nº10 – não aprender com os erros

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Você acabou de ler 9 erros a serem evitados, e eu, provavelmente, poderia lhe dizer mais 10. Mas não importa o quanto você aprenda, você ainda vai cometer alguns erros. Mas o maior erro que você pode fazer é não aprender com isso.

Para cada erro cometido, faça uma avaliação e anote a lição aprendida.

Os riscos fazem parte do negócio. Mas o risco não tem, necessariamente, que ter uma conotação negativa. Encare-o como uma barreira para a entrada. Isso significa que os menos comprometidos não irão se preocupar. Eles desistem quando fica difícil.

Quem está no jogo há mais tempo tem bagagem e conhecimento, essas pessoas aprendem a evitar erros que podem derrubá-los. E eles aprendem que é preciso sempre seguir em frente.

Espero que essas lições possam ajudá-lo a avançar em qualquer etapa da viagem que você se encontra.

“Em cada erro existe um potencial para o crescimento”.

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